143,340,000원
인천지방법원 2025타경34413. 경기도 김포시 장기동 2025-3, 도로명주소 태장로 780의 1층 근린 111호입니다. 감정평가상 이 호실은 공부상 약국이고 현황은 공실입니다. 14층 철근콘크리트구조 건물의 1층에 위치하며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.07.05입니다.
권리의 기준점은 2020.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 채무자는 동양산업주식회사입니다. 이후 2025.05.23 김포시 압류와 2025.09.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 오영창은 2025.04.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 확인되며, 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린111호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린 111호 · 공부상 약국 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층건 내 1층 · 사용승인일 2018.07.05 |
| 소유자 | 동양산업주식회사 · 거래가액 617,793,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 143,340,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,480,487,779원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 신탁과 신탁등기 말소를 거쳐 2020.08.31 동양산업주식회사로 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영창 | 2025.04.25 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.03.11 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오영창의 전입일 2025.04.25는 말소기준인 2020.08.31보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원과 월세 1,000,000원이 신고돼 있고 2026.03.11 배당요구를 했지만, 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 배당자료상 0원입니다. 현황조사상 호실은 공실로 기재돼 있습니다.
③ 4회 유찰 — 가격은 크게 낮아졌지만 시세 검증은 별개
감정가는 597,000,000원이고 현재 최저매각가는 143,340,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 100,338,000원, 6회 유찰 시 70,236,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,806,760원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 140,533,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,806,760원을 제외한 140,533,240원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,619,466,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기김포 경찰서 북측 인근의 구분건물 ‘베네치아의 아침’으로, 부근은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린 111호는 공부상 약국이고 현황은 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 필지 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측 공공보행통로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방이며 토지면적은 1,692.8㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 오영창의 전입일은 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 배당요구 및 실제 점유 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가와 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 실제 내부상태와 출입 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 143,340,000원은 감정가 대비 24% 수준이지만, 실거래 시세가 없으므로 인근 1층 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 비교해야 합니다.
- 공실 비용. 현황 공실이므로 취득 후 임대까지의 기간과 관리비·보유비용을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 현재 가정가에서는 중소기업은행에 140,533,240원이 배당되고 2,619,466,760원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 시세 확인이 먼저
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명합니다. 현재 최저가는 감정가 597,000,000원에서 4회 유찰된 143,340,000원까지 내려왔습니다. 다만 현황은 공실이고, 동일 용도의 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 권리보다 더 중요한 확인 포인트는 현재 상가 가치, 임대수요와 공실기간, 그리고 143,340,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 위치인지입니다.
