인천지방법원 2025타경34413. 김포시 장기동 2025-3, 통칭 ‘베네치아의 아침’ 1층 근린111호입니다. 사건 분류는 대지이고 감정 이용상태상 근린111호는 공부상 약국, 현황은 공실입니다. 소유자는 동양산업주식회사이며 2020.08.31. 거래가액 617,793,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.23. 김포시 압류와 2025.09.09. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 1,480,487,779원이고, 현재 최저매각가는 204,771,000원이라 배당 후에도 중소기업은행 채권은 상당 부분 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린111호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린111호 공부상 약국 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 · 사용승인 2018.07.05. |
| 소유자 | 동양산업주식회사 (2020.08.31. 거래가액 617,793,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 204,771,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,480,487,779원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.08.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영창 | 2025.04.25. | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.03.11. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오영창의 전입신고일 2025.04.25.은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 2020.08.31.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 2026.03.11. 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
감정가는 597,000,000원이고, 현재 최저매각가는 204,771,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 143,339,700원, 5회 유찰 시 100,337,790원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,666,794원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 201,104,206원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 중소기업은행 미배당액은 2,558,895,794원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기김포 경찰서 북측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린111호는 공부상 약국이나 현황은 공실입니다. 건물에는 공동 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 필지 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측 공공보행통로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축. 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.07.05.이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 문건과 ‘현황 공실’ 기록이 함께 존재합니다. 매각 직전 실제 점유와 영업 여부를 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 오영창은 대항력이 없지만 배당요구를 했습니다. 확정일자와 최우선변제 가능 여부를 원본 문건으로 재확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 공실 비용 확인. 근린생활시설 공실 기간, 관리비·공용관리비 체납, 재임대 가능성과 예상 임대료를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있으므로 원본 공동담보 관계를 함께 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 공실은 별도 검증
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.08.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 오영창의 전입은 2025.04.25.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 김포시 압류와 임의경매개시결정도 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 597,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 204,771,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 실거래 시세가 없습니다. 게다가 공부상 약국인 근린111호의 현황은 공실입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 가격 적정성과 공실 리스크는 확인 전까지 보수적으로 본다.”입니다.
