인천지방법원 2025타경34413. 김포시 장기동 ‘베네치아의 아침’ 9층 908호로, 공부상과 현황 모두 오피스텔입니다. 동양산업주식회사가 2020년 8월 31일 거래가액 117,370,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 확인된 오영창의 전입일은 2025년 4월 25일로 말소기준일인 2020년 8월 31일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원과 월차임 1,000,000원이 기재돼 있더라도 매수인에게 임대차가 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 9층 908호 도로명주소: 경기도 김포시 태장로 780 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 내 9층 · 공부상 및 현황 오피스텔 |
| 사용승인일 | 2018.07.05 |
| 소유자 | 동양산업주식회사 (2020.08.31 소유권이전 · 거래가액 117,370,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,480,487,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있습니다. 2024년 11월 14일 김포시 압류는 2024년 12월 2일 해제로 말소됐고, 2025년 9월 9일의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영창 | 2025.04.25 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 신청 2026.03.11 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오영창은 현황조사와 문건접수에서 확인됐고 2026년 3월 11일 배당요구를 신청했습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 점검 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 비율은 유찰 진행 정도를 나타낼 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 2,714,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 2,728,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 2,738,001,072원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,237,900원을 제외한 45,312,100원이 중소기업은행에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,714,687,900원이나 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기김포경찰서 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 908호는 공부상 오피스텔이며 현황도 오피스텔입니다. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2018.07.05입니다.
- 도로. 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로 및 남서측 공공보행통로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구에 속합니다.
- 토지. 공시지가는 3,772,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 비율과 실제 시세 할인율을 구분하고 인근 오피스텔의 최근 거래가를 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 오영창의 보증금 20,000,000원·월차임 1,000,000원, 전입일 2025.04.25 및 배당요구 신청 내용을 원본 문건과 대조하세요.
- 우선변제 확인. 우선변제와 최우선변제 인정 여부에 따라 중소기업은행의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없더라도 현재 점유 상태와 퇴거 협의 가능성, 인도명령 절차를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있으므로 관련 등기와 채권관계를 함께 점검하세요.
- 현장 상태 확인. 관계인 부재와 폐문으로 현장조사에 한계가 있었으므로 내부 상태와 실제 이용 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 8월 31일 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 늦게 전입한 임차인 오영창은 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상 인수액도 0원이므로 낙찰가 46,550,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 감정가의 49%라는 숫자가 곧 시세의 49%를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 기준 없이 감정가 할인율과 2회 유찰만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 임차인의 우선변제 여부와 실제 점유·내부 상태도 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 가격 판단은 보류입니다.
