401,687,000원
인천지방법원 2025타경34413. 대표 소재지는 김포시 장기동 2025-3 ‘베네치아의 아침’ 1층 근린114호입니다. 감정평가 내용상 매각대상은 근린111호 외 5개호이며, 근린114호부터 근린117호까지는 외관상 일체로 이용 중인 근린생활시설, 908호는 오피스텔입니다. 매각물건명세서에도 “일괄매각. 일체로 이용 중임.”이라고 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2020.08.31 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.01.14 인천광역시 서구의 압류와 2025.09.09 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34413 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린114호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 오피스텔 / 근린111호 외 5개호 일괄매각 |
| 이용상태 | 근린111호는 공부상 약국·현황 공실, 근린114·116·117호는 공부상 휴게음식점, 근린115호는 공부상 세탁소이며 근린114~117호는 외관상 일체의 근린생활시설로 이용 중. 908호는 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 · 사용승인일 2018.07.05 |
| 소유자 | 동양산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,673,000,000원 / 401,687,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,480,487,779원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 코람코자산신탁 및 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 관련 신탁등기는 등기부상 말소된 상태입니다. 2020.08.31 동양산업주식회사가 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영창 | 2025.04.25 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오영창의 전입일은 2025.04.25로 말소기준일인 2020.08.31보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2026.03.11 접수돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 401,687,000원으로 감정가 1,673,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이미 4회 유찰됐다는 점 자체가 중요합니다. 더욱이 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 401,687,000원 | 395,270,130원 | 2,364,729,870원 |
| 5회 유찰 시 | 281,180,900원 | 276,444,367원 | 2,483,555,633원 |
| 6회 유찰 시 | 196,826,630원 | 193,271,057원 | 2,566,728,943원 |
④ 예상배당표 (매각가 401,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,416,870원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 395,270,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 2,364,729,870원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포 경찰서 북측 인근. 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린111호는 공실, 근린114~117호는 외관상 일체의 근린생활시설, 908호는 오피스텔로 이용됩니다.
- 도로. 필지 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로와 접하고 남서측은 공공보행통로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지면적은 1,692.8㎡, 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 건축. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2018.07.05이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재까지 4회 유찰됐다는 점과 일괄매각·일체 이용 구조를 함께 감안하면 가격뿐 아니라 실제 사용성과 재매각 가능성을 중점 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 근린111호 외 5개호가 일괄매각되고 있으므로 개별 호수별 등기·점유·명도 상태를 원본과 현장에서 함께 대조하세요.
- 일체 이용 상태 확인. 근린114~117호는 외관상 일체로 사용 중입니다. 내부 경계·출입구·설비·원상복구 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 오영창의 전입일은 2025.04.25로 대항력은 없지만, 실제 점유 호수와 사용범위는 현장에서 특정할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 확정 배당관계를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있으므로 실제 채무액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 시세 대조. 최저가 401,687,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린생활시설·오피스텔의 실제 매매 및 임대수익 시세를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2020.08.31 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 오영창 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 일괄매각 구조와 환금성입니다. 현재 최저가는 401,687,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 근린생활시설 여러 호가 일체로 이용되는 상태에 오피스텔까지 함께 포함돼 있습니다. 현재 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가보다 많이 싸다”와 “현재 시장가보다 싸다”를 동일하게 보면 안 됩니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 최종 응찰 판단은 일괄매각 대상의 실제 사용상태·임대관계·시세·재매각성을 확인한 뒤 해야 하는 사건입니다.
