인천지방법원 2025타경34413. 등기상 경기도 김포시 장기동 2025-3, 도로명주소 경기도 김포시 태장로 780에 있는 집합건물입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태를 보면 이 호실은 1층 근린생활시설로 파악됩니다. 근린114호·근린116호·근린117호는 공부상 휴게음식점, 근린115호는 세탁소이나 외관상 근린114호~117호가 일체의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 동양산업주식회사이고, 2020.08.31. 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.01.14. 인천광역시 서구 압류와 2025.09.09. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린114호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 1층 근린생활시설 · 근린114호~117호 외관상 일체 이용 |
| 소유자 | 동양산업주식회사 · 2020.08.31. 거래가액 427,867,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,673,000,000원 / 573,839,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,480,487,779원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 일체로 이용 중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2020.08.31. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 동양산업주식회사가 채무자입니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영창 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.04.25. | 2026.03.11. 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오영창의 전입일은 2025.04.25.로, 말소기준권리인 2020.08.31. 근저당보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,000,000원이며, 2026.03.11. 배당요구를 신청했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 진단 — 34.3%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,673,000,000원, 현재 최저매각가는 573,839,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
오히려 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서 총 미배당은 2,194,299,390원, 4회 유찰 시 2,364,729,573원, 5회 유찰 시 2,483,555,426원으로 계산됩니다. 이는 채권회수 관점의 수치이며, 시장가치가 그만큼 낮다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,138,390원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 565,700,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 573,839,000원 가정 시 집행비용 8,138,390원과 중소기업은행 565,700,610원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당은 2,194,299,390원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 573,839,000원 | 565,700,610원 | 2,194,299,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 401,687,300원 | 395,270,427원 | 2,364,729,573원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 281,181,110원 | 276,444,574원 | 2,483,555,426원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 매수인의 명시된 권리 인수가 커지는 구조는 아닙니다. 반대로 중소기업은행의 배당 부족액은 커집니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 경기김포경찰서 북측 인근의 ‘베네치아의 아침’ 구분건물로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린114호~117호는 공부상 휴게음식점·세탁소 용도이나 외관상 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.07.05.입니다.
- 도로. 필지 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측 공공보행통로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 근린114호~117호의 실제 이용 범위를 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 오영창은 대항력 없음으로 판정돼 있지만 실제 점유 부분과 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않고 현재 배당표는 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2020-1474호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약허가구역 등의 적용 내용을 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 물건은 말소기준권리가 2020.08.31. 중소기업은행 근저당으로 명확하고, 실제 임차인 1명도 그보다 늦은 2025.04.25. 전입이어서 대항력이 없습니다. 현재 예상배당과 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 573,839,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌어도 비교 가능한 실거래 수치 없이 “시세보다 싸다”라고 말할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가상 여러 근린호실이 외관상 일체로 이용되고 매각물건명세서에도 일괄매각·일체 이용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현황과 가격 검증이 승부처인 물건입니다.
