울산지방법원 2024타경118452. 양산시 상북면 대석리 821-14, 민등대길 32의 6층 602호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2016.12.27. 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권 89,284,000원입니다. 이후 김재업 근저당권 12,000,000원, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 이번 사건에서 더 중요한 것은 임차인 정보의 불확실성입니다. 매각물건명세서에는 황윤민이 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력이 없다고 볼 수도, 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2016.12.27. 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김재업 근저당권과 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서상 주거 점유자 황윤민은 전입신고일 미상·보증금 미상이어서, 등기상 권리의 소멸 여부와 별개로 임차인의 대항력 및 인수 가능성을 따로 확인해야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상

③ 시세 비교 — 최저가는 내려왔지만 시장도 크게 하락

동일 면적 36.85㎡ 거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만, 과거 122,400,000원 거래가 반복 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 4층 50,000,000원 1건이고, 현재 최저가 28,092,000원은 이 최근 가격의 56.2%입니다.

표면적으로는 28,092,000원이 최신 거래 50,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래 대비 -59.2% 하락했고 표본도 최근 12개월 1건뿐입니다. 따라서 “감정가 대비 24.01%”라는 숫자보다 최근 50,000,000원 시장과 추가 하락 가능성을 우선해서 봐야 합니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 아직 정해지지 않았다는 점이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총액 101,284,000원 중 27,186,344원이 배당되고 74,097,656원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금과 대항력이 미상인 만큼 실제 매수인 부담은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 더 커진다

유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 74,097,656원 → 82,373,559원 → 88,166,691원으로 커집니다. 다만 임차인 보증금이 밝혀져 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 매수인에게 남는 보증금 부담이 달라질 수 있으므로, 낮은 최저가 자체를 실질취득가로 보면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 상북면 대석리 공암삼거리 남동측 인근. 공동주택, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 건물외벽에는 ‘J아트하우스빌’ 표시가 있습니다.
• 규모. 동일 거래 단지는 29세대, 사용승인일은 2016.01.12입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 지역·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세가 -59.2%여서 거래가격의 변동성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황윤민 전입일 확인. 말소기준일 2016.12.27.과 비교해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
• 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 배당 후 잔존 보증금 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 50,000,000원 거래 우선. 전체 평균 110,333,333원보다 2026.08 최신 거래와 -59.2% 추세를 가격 판단의 중심에 두는 것이 맞습니다.
• 4회 유찰 해석. 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 장점과 반복 유찰이 보여주는 수요 약화를 동시에 봐야 합니다.
• 현장 이용상태 확인. 사건 용도는 오피스텔이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이므로 현황과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 임차인을 확인해야 한다”

감정가 117,000,000원이 4회 유찰돼 28,092,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 50,000,000원의 56.2%라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 주거 임차인 1명의 대항력과 보증금이 미상이기 때문입니다.

등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 남는 구조라면 실제 취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 여기에 최근 가격 추세 -59.2%, 4회 유찰이라는 시장 신호까지 겹칩니다. 결론은 표면가격은 매력적이지만 권리확정 전에는 보수적 접근입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 황윤민의 전입일·보증금 확인 후 계산되는 실질취득액입니다.