울산지방법원 2024타경118452. 양산시 상북면 대석리 821-14 소재 집합건물의 6층 602호입니다. 건축물 용도는 오피스텔로 분류되지만 감정평가상 실제 이용은 도시형생활주택입니다. 전용면적은 36.8487㎡, 건물은 지하 1층·지상 9층의 철근콘크리트 구조이며 외벽에는 ‘J아트하우스빌’이라는 표시가 있습니다.

소유자 서금순은 2016년 12월 27일 거래가액 122,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 89,284,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김재업의 근저당과 국가의 압류가 붙었으며 울산중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기권리만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 등기부에서 소멸하는 담보권과 등기부에 나타나지 않는 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 5회 유찰 자체보다 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정

2015년부터 2016년까지 여러 근저당권과 가압류가 설정된 이력이 있지만, 이들 중 앞선 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2016년 12월 27일 울산중앙신용협동조합의 근저당권입니다.

그 이후 설정된 김재업 근저당권 12,000,000원, 국가의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 채권들의 미배당액을 매수인이 그대로 갚아야 하는 것은 아닙니다. 다만 국가 압류와 관련된 조세의 배당순위·법정기일은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확인 위험

매각물건명세서에 황윤민이 주거 용도의 점유자로 등장합니다. 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명이며, 전입신고일·확정일자·보증금·월세·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도 없고, 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 위 표의 승계 없음은 보증기관 승계 여부를 뜻하며, 매수인의 보증금 인수위험이 없다는 의미는 아닙니다.

특히 주의할 것은 최저매각가와 실질취득원가의 차이입니다. 만약 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당되지 않는다면, 매수인의 실제 부담은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 전액 미배당되는 구조라면 실질취득원가가 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있어, 낙찰가 하락만으로 저렴한 취득이 보장되지 않습니다.

따라서 현재 계산상 채권 인수액 0원은 등기담보권과 배당 시뮬레이션 범위에서의 추정일 뿐입니다. 황윤민의 실제 임차보증금 및 대항력 인수액을 포함한 최종 취득원가는 아직 미확정입니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 하락장이다

동일 건물 관련 전용 36.85㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 이 중 가장 최근 거래는 2026년 8월의 50,000,000원입니다. 반면 2025년 8월 거래와 그 이전 거래들은 122,400,000원 수준입니다.

전체 6건 평균은 110,333,333원이지만, 이 수치를 지금의 정상 시세로 받아들이면 위험합니다. 과거 122,400,000원 거래들이 평균을 끌어올린 반면, 최신 거래는 50,000,000원으로 크게 낮아졌기 때문입니다.

현재 최저가 19,664,000원은 최근 실거래가 50,000,000원의 39.3% 수준입니다. 단순 가격만 보면 차이가 있습니다. 하지만 이 비율은 미확정 임차보증금, 명도비용, 세금 및 기타 취득비용을 반영하지 않은 수치입니다.

즉, 지금의 호가성 기대수익을 전체 거래 평균과 비교해 크게 잡아서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 평가는 최신 50,000,000원 거래를 기준으로, 임차인 인수액이 없다는 사실이 확인될 때에만 제한적으로 유리하게 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,664,000원 가정)

최저매각가 그대로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 말소기준 근저당권자인 울산중앙신용협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자 김재업에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.

근저당권의 채권최고액 기준 미배당 합계는 82,373,952원입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 249,132,523원으로 기재돼 있어 근저당 채권최고액과 차이가 있습니다. 위 배당표는 등기된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권계산서와 배당순위에 따라 달라집니다.

당해세, 우선하는 조세채권, 임차인의 최우선변제 및 우선변제는 반영하지 않은 단순 추정입니다. 미배당된 후순위 근저당채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 선순위 대항력 임차보증금의 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족과 실질취득 위험

이후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액이 커집니다. 등기상 소멸하는 채권의 미배당은 일반적으로 매수인의 부담이 아니지만, 선순위 대항력 임차보증금이 있는 경우에는 별도의 인수 문제가 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 공암삼거리 남동측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 용도. 건축물은 오피스텔 용도이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주거용 이용상태에 따른 전입·임대차 관계 확인이 중요합니다.
• 건물. 2016.01.12 사용승인된 29세대 규모 건물입니다. 철근콘크리트 구조이며 승강기, 위생·급배수, 소화전 및 가스공급 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역으로, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 형상은 자루형이며 공시지가는 364,100원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 건물이며 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 불과합니다. 최신 거래가격이 과거 수준보다 크게 떨어져, 재매각 시 가격과 매도기간의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황윤민 전입일 확인 — 최우선. 주민등록 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금과 배당요구 확인. 임대차계약의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 반환 여부 및 배당 가능 금액을 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득원가 재산정. 단순 최저가 19,664,000원이 아니라 낙찰가에 인수보증금, 취득 관련 비용과 명도비용 등을 반영한 총부담액을 기준으로 최신 실거래 50,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래가격 추세 -59.2%와 최근 12개월 표본 1건이라는 한계를 반영해야 합니다. 2026년 8월 거래의 특수관계·거래조건 및 실제 매매 여부를 원본으로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 실제 사용자가 황윤민인지, 임대차계약이 존속하는지, 인도 협의 가능성과 점유 이전 관련 비용이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 장기 미납 공용관리비, 부산진세무서 압류 관련 조세채권, 당해세 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도와 공부 대조. 오피스텔로 분류된 건물이 도시형생활주택으로 이용되는 점을 고려해 건축물대장, 실제 주거 사용상태, 전입 및 금융·세무상 취급을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 선순위 말소 이력, 울산중앙신용협동조합 근저당, 김재업 근저당, 국가 압류와 경매개시결정의 최신 등기상태를 대조하세요.
• 매각기일 전 최종 확인. 2026.10.22 입찰 전 사건 진행상황, 매각조건 변경, 매각물건명세서 정정, 점유관계 변동을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 인수액이다

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 117,000,000원에서 19,664,000원까지 하락한 최저매각가입니다. 최신 실거래가 50,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 그렇지만 이는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 결과입니다.

주거용 점유자 황윤민의 대항력과 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 부담할 최종 금액을 산정할 수 없습니다. 동시에 최근 거래가격의 -59.2% 하락 추세, 적은 실거래 표본, 5회 유찰 이력, 소규모 건물의 환금성 부담이 겹칩니다.

등기상 근저당권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 관련 인수위험이 해소되기 전에는 현재의 가격 차이를 확정적인 안전마진으로 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 즉시 입찰형보다는 임대차 관계를 먼저 조사하고, 실제 취득원가가 최신 거래가격 아래인지 검증해야 하는 조건부 검토형 물건입니다.

최종 판단: 가격 차이는 존재하지만 권리 확인이 선행돼야 합니다. 현재 단계에서는 보수적 접근이 적절합니다.