울산지방법원 2024타경118452. 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 소재, 도로명주소 민등대길 32의 6층 604호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물 외벽에는 ‘J아트하우스빌’이라는 표시가 있습니다.

소유자 서금순은 2016년 12월 27일 거래가 122,400,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 89,284,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김재업의 후순위 근저당권 12,000,000원이 추가됐으며, 울산중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 명도까지 쉽다고 볼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계 미상이며, 실제 점유자와 전입관계에 관한 별도 확인이 필요합니다. 가격 측면에서도 과거 거래액과 최근 실거래액의 차이가 매우 크므로, 감정가 대비 할인율보다 현재 시장에서 실제로 처분할 수 있는 가격이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 확인 필요

과거 주식회사대지주택개발 명의로 설정된 근저당권과 가처분·가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2016.12.27 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 김재업 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 감정가의 17%보다 중요한 최근 50,000,000원 거래

동일 면적대인 전용 36.85㎡ 실거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 6건으로 평균 110,333,333원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 8월 50,000,000원 1건입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 최저매각가 19,664,000원은 최근 실거래 50,000,000원의 39.3% 수준입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 그러나 최근 거래 수준이 과거 대비 59.2% 하락했다는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 110,333,333원 대비 17.8%라는 수치로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,664,000원 가정)

집행비용 753,952원은 매각가 기준 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 시나리오입니다. 신청채권자의 청구금액은 249,132,523원으로 별도 표시되며, 실제 확정채권액 및 최종 배당액과는 차이가 있을 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

예상 매각대금에서 집행비용을 제외하면 울산중앙신용협동조합에 18,910,048원이 배당되고, 후순위 김재업 근저당권에는 배당이 없습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 82,373,952원이지만 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하므로 이 금액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.

유찰 회차별 배당·가격 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어 미배당액이 증가합니다. 등기상 근저당권의 매각 소멸 구조는 동일하며, 각 시나리오의 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 및 임차관계에서 별도의 인수 위험이 확인되면 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 공암삼거리 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 9층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 가스공급설비가 있습니다. 외벽에는 J아트하우스빌 표시가 있습니다.
• 용도. 경매 용도는 오피스텔이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 실제 건축물대장상 용도와 해당 호실의 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 364,100원/㎡이고 토지는 자루형·평지입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모로, 확인된 동일 면적대 실거래 6건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격 하락과 반복 유찰을 고려하면 매도 시점과 매수 수요의 불확실성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차·점유관계. 임대관계 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유 현황을 대조하여 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 최신 거래 검증. 2026.08 전용 36.85㎡ 4층 거래가 50,000,000원으로 확인됩니다. 거래의 정상성, 취소 여부 및 본건 6층과의 층·상태 차이를 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 경매상 오피스텔과 감정상 도시형생활주택 이용상태의 관계를 집합건축물대장과 실제 현황을 통해 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부와 공용부분 미납 관리비를 확인하고 낙찰 이후 발생할 수 있는 추가 지출을 고려해야 합니다.
• 자금·배당. 최저매각가 19,664,000원 기준으로 입찰 자금을 준비하되, 매각대금 외 취득 관련 비용과 명도·보수비를 별도로 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 13,764,800원, 7회 유찰 시 9,635,360원 시나리오를 참고하되, 가격이 내려간다고 환금성 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%가 곧 안전마진은 아니다”

울산지방법원 2024타경118452는 등기권리상 인수 위험이 낮은 반면 가격·환금성에 관한 검증이 중요한 물건입니다. 5회 유찰 끝에 최저가가 19,664,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 50,000,000원보다 낮다는 점은 분명한 가격상 이점입니다.

그러나 최신 거래가격이 과거보다 59.2% 하락했고, 거래 표본도 적습니다. 여기에 같은 건물 경매물건 평균 4.2회 유찰이라는 이력과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 고수익이나 안전한 재매각을 예상하기는 어렵습니다.

등기권리는 비교적 단순, 가격은 낮지만 환금성은 경계. 실제 점유·용도·관리 상태와 최신 거래의 정상성을 검증한 이후에만 보수적인 입찰 판단이 가능합니다. 본건은 단순히 많이 유찰된 물건이 아니라, 왜 반복 유찰됐는지 확인하는 과정이 핵심인 물건입니다.