28,092,000원
울산지방법원 2024타경118452. 경남 양산시 상북면 대석리 821-14, 민등대길 32의 6층 604호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 서금순으로 2016년 12월 27일 거래가액 122,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 89,284,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2017년 김재업의 채권최고액 12,000,000원 근저당이 추가됐으며, 2024년 11월 6일 울산중앙신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리와 그 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 앞선 2015~2016년의 가처분·가압류와 다수 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 도시형생활주택 이용 · 전용 36.8487㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 서금순 · 2016.12.27 소유권이전 · 거래가액 122,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 249,132,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액 0원
임차인 없음. 확인된 임차권이나 대항력 임차인은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 6회 유찰 가정까지 모두 0원입니다. 말소기준은 2016.12.27 울산중앙신용협동조합 근저당이고, 2017.02.10 김재업 근저당 및 2024.11.06 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸긴 하지만, 시장이 급격히 내려왔다
전용 36.85㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 과거에는 122,400,000원 거래가 반복됐지만, 최신 거래인 2026년 8월 4층 거래는 50,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 실질취득액 28,092,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 50,000,000원의 56.2%입니다. 숫자만 보면 약 43.8% 낮은 가격입니다. 다만 전체 6건 평균 110,333,333원은 과거의 122,400,000원 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,656원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 89,284,000원 | 27,186,344원 |
| 2. 근저당 · 김재업 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 등기상 채권 합계 101,284,000원 중 27,186,344원이 배당되고, 74,097,656원이 미배당으로 남습니다. 그러나 해당 근저당들은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 28,092,000원 | 27,186,344원 | 74,097,656원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,664,400원 | 18,910,441원 | 82,373,559원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,765,080원 | 13,117,309원 | 88,166,691원 | 0원 |
유찰이 이어지면 최저가는 19,664,400원, 13,765,080원까지 내려가지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 회차가 내려갈수록 실질취득액도 최저가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 상북면 대석리 공암삼거리 남동측 인근으로, 주위에 공동주택·공장용지·노변 근린생활시설·주상용 건물·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물외벽에는 ‘J아트하우스빌’이라는 표시가 있습니다.
- 규모. 관련 거래 통계상 29세대, 사용승인일은 2016.01.12입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 자루형·평지, 면적 720㎡, 공시지가 364,100원/㎡이며 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 기준으로 판단. 전체평균 110,333,333원보다 최신 실거래 50,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가 과거 대비 59.2% 낮아진 만큼, 50,000,000원이 바닥이라고 단정하지 말고 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리가 깨끗하고 최신 거래보다 낮은데도 4회 유찰됐습니다. 현장 수요·공실 가능성·임대수요·매도 환금성을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 건물 표기 확인. 건물외벽의 ‘J아트하우스빌’ 표시와 등기·현황의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘싼 이유’를 확인해야 한다
권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 울산중앙신용협동조합의 2016년 근저당, 이후 김재업 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최신 실거래 50,000,000원과 비교하면 현재 최저가 28,092,000원은 분명 낮습니다. 다만 이 사건의 핵심은 감정가 대비 76% 할인이 아니라, 최신 시장가격 자체가 과거보다 59.2% 떨어졌다는 사실과 이미 4회 유찰됐다는 점입니다. 29세대 규모의 소형 집합건물에서 거래표본이 매우 적다는 점까지 고려하면, 권리는 합격이지만 환금성 검증 없이는 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다.
