울산지방법원 2024타경118452. 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14, 민등대길 32에 위치한 6층 605호 집합건물입니다. 물건종류는 오피스텔로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물 외벽에는 J아트하우스빌이라는 표시가 있습니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물이며, 비교 대상 면적은 약 44.03㎡입니다.
현재 소유자 서금순은 2016년 12월 27일 거래가액 149,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합이 채권최고액 114,036,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년 11월 6일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청 청구금액은 249,132,523원입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 다수의 과거 근저당권과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2016년 12월 27일 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 그러나 등기상 권리 정리와 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 후자를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 6층 605호 지번: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 / 감정상 도시형생활주택 |
| 건물 / 비교 면적 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 · 6층 605호 · 약 44.03㎡ |
| 건물 표시 | J아트하우스빌 |
| 규모 / 사용승인 관련 | 29세대 · 2016.01.12 준공 |
| 소유자 | 서금순 (2016.12.27 소유권 취득 · 거래가 149,600,000원) |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,362,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 말소기준권리 | 2016.12.27 울산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 114,036,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 울산중앙신용협동조합 / 249,132,523원 |
| 주거 임차인 | 김성준 · 대항력 가능·미상 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.12 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도 확인
최초 소유자는 주식회사대지주택개발로, 이후 신복례를 거쳐 현재 소유자 서금순에게 소유권이 이전됐습니다. 2015년부터 2016년까지 설정됐던 여러 근저당권과 가압류는 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이들을 현존하는 채무나 매수인 인수액으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
현재의 말소기준권리는 2016.12.27 접수 제87776호, 을구 14번 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 매각으로 해당 근저당권 및 후순위 경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면, 그 임차인의 미배당 보증금은 별도 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 중요한 미확정 위험
매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김성준 1명입니다. 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 있음 또는 대항력 없음 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
실질취득비용을 이해하는 핵심 구조는 다음과 같습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 임차인보다 먼저 공제되거나 배당될 금액이 없다면 낙찰대금에서 임차인에게 배당된 금액을 제외한 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이때 입찰가를 낮추더라도 승계 보증금이 증가하여 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 실제 계산에는 집행비용과 배당순위도 반영해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 17%의 함정
현재 최저매각가는 23,362,000원으로 감정가 139,000,000원의 약 16.81%입니다. 감정가 대비 하락 폭이 매우 크지만, 경매에서 가격 할인율은 곧 수익률이 아닙니다. 특히 이 물건처럼 임차보증금 인수액이 미확정인 경우에는 입찰가만을 기준으로 매수인이 싸게 취득한다고 평가할 수 없습니다.
확인되는 동일 면적 거래는 2022년 5월, 전용 약 44.03㎡, 5층, 149,600,000원 거래입니다. 현재 물건은 6층 605호입니다. 이 거래는 2026년 현재의 최근 12개월 거래가 아니라 과거 거래이므로 현재 시세를 직접 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.05 | 44.03㎡ | 5층 | 149,600,000원 |
| 감정평가액 | — | — | 6층 | 139,000,000원 |
| 현 최저가 | 2026.10.22 매각기일 | — | 6층 | 23,362,000원 |
| 실질취득비용 | 임차인 인수 여부 확인 후 | — | 6층 | 미확정 |
최저가는 과거 실거래가 149,600,000원의 15.6% 수준입니다. 그러나 이는 2022년 거래와 2026년 최저매각가의 단순 비율입니다. 현재 매매시장에서 같은 금액에 거래된다는 의미가 아니며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 승계된다면 실질취득비용은 크게 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,362,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 울산중앙신용협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다. 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 820,516원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 114,036,000원 | 22,541,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 23,362,000원 |
근저당권 채권최고액 114,036,000원을 배당 비교 기준으로 계산하면, 예상 배당액은 22,541,484원이고 미배당액은 91,494,516원입니다. 별도로 경매 신청 청구액은 249,132,523원입니다. 근저당권자의 미배당 채권은 원칙적으로 경매 낙찰자가 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 임차보증금의 승계 문제와 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 입찰가가 낮아져도 위험은 그대로
| 구분 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
23,362,000원 | 22,541,484원 | 91,494,516원 | 임차보증금 미확정 |
| 6회 유찰 가정 감정가 11.77% |
16,353,399원 | 15,659,038원 | 98,376,962원 | 임차보증금 미확정 |
| 7회 유찰 가정 감정가 8.24% |
11,447,379원 | 10,841,326원 | 103,194,674원 | 임차보증금 미확정 |
유찰 회차별 매각가와 배당액은 가정 시나리오이며 확정 매각일정이나 낙찰가격이 아닙니다. 미배당 채권액은 근저당 채권최고액 114,036,000원을 기준으로 계산한 값입니다. 임차인의 배당 및 매수인 보증금 인수액은 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 공암삼거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 공장용지, 노변 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 9층 건물입니다. 외벽은 일부 치장석 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지와 타일 마감이고 샤시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·가스공급설비가 있습니다.
- 용도 확인. 건물의 토지는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 감정평가상 해당 물건은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 정확한 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 자루형이고 지목은 대지입니다. 토지면적은 720㎡, 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 매수 전 건축물대장을 통해 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모의 소규모 집합건물입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022년 5월 1건으로, 현재 매매 수요와 매도 소요기간을 가늠하기 어렵습니다. 5회 유찰 이력까지 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 평가하는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 전입신고일. 김성준의 주민등록 전입신고일과 실제 주택 인도·점유 시점을 확인해 2016.12.27 말소기준권리보다 대항력 발생일이 앞서는지 판단해야 합니다.
- 보증금 및 임대차계약. 임대차계약서와 보증금 액수를 확인하고, 대항력 및 배당관계에 따른 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자 부여일, 배당요구 여부 및 종기 준수 여부를 확인해야 합니다. 임차인에게 대항력이 있는 경우 배당요구 여부와 무관하게 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 인수할 임차보증금, 취득 관련 세금, 명도비용 및 기타 필요한 비용을 더해 투자비용을 재산정해야 합니다.
- 물건의 실제 용도. 오피스텔 표시와 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 건축물 현황 및 실제 사용상태와 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김성준의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하고, 인도명령 가능성 및 명도 협의에 필요한 사항을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능성이 문제 되는 비용과 미납 공과금 여부를 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 2022년 거래를 현재 시세로 간주하지 말고, 유사한 면적·용도·입지의 최근 거래와 현재 매도 가능한 가격을 비교해야 합니다.
- 현장 상태. 내부 마감, 누수, 설비, 승강기 운영 및 공용시설 상태를 확인해 수리비와 운용비용을 점검해야 합니다.
- 등기 및 법원 원본 대조. 2026.08.12 기준 등기사항증명서와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
⑧ 종합판단 — 권리 확인 전에는 최저가가 의미 없다
맺으며 — “2,336만원짜리 물건”이라고 판단하기엔 이르다
이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 139,000,000원, 현 최저매각가 23,362,000원. 5회 유찰된 결과 감정가의 약 17% 수준까지 내려온 것은 사실입니다.
하지만 경매 매수인의 실제 부담은 낙찰가 하나로 결정되지 않습니다. 현재 확인되는 임차인 김성준의 보증금과 대항력 발생일이 미상인 만큼, 선순위 대항력과 보증금 승계가 확인될 경우 실질취득비용은 현 최저가보다 크게 높아질 수 있습니다. 반대로 보증금 승계가 발생하지 않는다는 점이 확인된다면 그때 비로소 낮은 입찰가격을 경제적으로 평가할 수 있습니다.
가격 측면에서도 확인되는 거래는 2022년 5월의 149,600,000원 거래 1건입니다. 현재 시세와 가격 추세를 검증하기 어려워 시세 대비 저가 매수 기회라고 단정할 근거가 부족합니다. 29세대 소규모 건물, 5회 유찰 이력, 용도 및 점유관계도 함께 고려해야 합니다.
종합판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 의견입니다. 권리관계가 복잡해서라기보다, 실제 부담액을 결정하는 임차보증금 인수 가능성이 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 23,362,000원의 최저가가 아니라 김성준의 보증금과 그중 매수인에게 승계될 수 있는 금액입니다. 그 금액을 확정하고 현재 매매시장의 가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
