33,374,000원
울산지방법원 2024타경118452. 양산시 상북면 대석리 821-14, 민등대길 32의 6층 605호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서는 본건이 속한 건물을 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재했습니다. 현재 소유자는 서금순으로, 2016.12.27. 소유권이전 당시 거래가액은 149,600,000원입니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합이 채권최고액 114,036,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 정리되어 있습니다. 2015~2016년에 설정됐던 가처분·가압류·근저당권들은 2016.12.27. 이전 또는 같은 날 말소·일부포기 처리됐고, 남아 있는 핵심 담보권은 울산중앙신용협동조합의 을구 14번 근저당입니다. 2024.11.06. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 문제는 등기 밖의 주거 임차인 김성준입니다. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 전용 44.0287㎡ |
| 소유자 | 서금순 (2016.12.27. 소유권이전 · 거래가액 149,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 33,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 249,132,523원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.27. 을구 14번 근저당권 · 채권최고액 114,036,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 임차인은 미확정
말소기준은 2016.12.27. 울산중앙신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 가처분·가압류·근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부에 남은 권리만 기준으로 보면 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주거 임차인 김성준이 기재되어 있으며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차인의 대항력 여부는 가능·미상으로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 22.3%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
동일 면적에 대응하는 실거래 표본은 1건입니다. 전용 44.03㎡, 5층 물건이 2022.05에 149,600,000원에 거래됐고, 제공된 비교 평균·최신 거래가도 모두 149,600,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 22.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 비교 평균 | 44.0287㎡ 기준 | 1건 | 149,600,000원 |
표면적으로는 감정가 139,000,000원에서 4회 유찰되어 33,374,000원까지 낮아졌고, 비교 거래가의 22.3%에 불과합니다. 하지만 실거래 표본 자체가 1건이고 최신 확인 거래가 2022.05에 그쳐, 149,600,000원을 현재 환금가치로 그대로 단정하기 어렵습니다. 여기에 임차인 인수액까지 미확정이므로, 최저가만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,000,732원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 114,036,000원 | 32,373,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 114,036,000원 중 32,373,268원이 배당되고, 81,662,732원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김성준의 보증금·대항력도 미상이라 최종 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,374,000원 | 32,373,268원 | 81,662,732원 |
| 5회 유찰 시 | 23,361,800원 | 22,541,288원 | 91,494,712원 |
| 6회 유찰 시 | 16,353,259원 | 15,658,900원 | 98,377,100원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 상북면 대석리 공암삼거리 남동측 인근으로, 공동주택·공장용지·노변 근린생활시설·주상용 건물·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층이며 본건은 6층 605호입니다.
- 도로·규제. 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접하고, 일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 29세대, 사용승인일 2016.01.12. 비교 가능한 실거래는 1건이고 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회여서, 매도 시 가격 형성과 매수층은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 현장 표시. 건물 외벽에는 ‘J아트하우스빌’이라는 표시가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성준 전입일 확인. 말소기준일 2016.12.27.보다 앞선 대항요건 취득 여부가 인수 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이라 실제 배당 순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 24.01%지만, 반복 유찰 사유가 단순 가격인지 점유·수요·물건 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 실거래 표본은 2022.05의 149,600,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가와의 단순 비율 22.3%만으로 현재 시세 대비 저평가를 확정하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 전입 및 보증금 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 임차인”
이 사건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 139,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가가 33,374,000원, 비교 실거래 149,600,000원의 22.3%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 김성준의 전입신고일과 보증금, 확정일자가 모두 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 아직 확정할 수 없기 때문입니다.
등기상 선순위 권리들은 이미 정리됐고 현재 말소기준 근저당도 매각으로 소멸하지만, 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 취득했다면 이야기가 달라집니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리한 것이 아니라 미배당 보증금 인수까지 포함한 실질취득액으로 가격을 다시 계산해야 합니다. 게다가 비교 실거래는 1건, 평균 유찰은 4.0회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 임차인 확인 전에는 실질취득액도 가격 메리트도 확정할 수 없다”입니다.
