836,920,000원
울산지방법원 2025타경11801. 제공된 사건 용도는 도시형생활주택이고, 감정요항표상 해당 기호는 공부상 생활편의시설, 현황은 마트입니다. 주소 역시 울산온양대우아파트 상가111동 1층 103호로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트와 같은 주거용 호실로 놓고 가격을 비교하면 안 됩니다. 감정평가 자료는 상가111동 1층 103호 외 4개호를 함께 언급하고 있으며, 실거래 매칭 기준 대상면적은 573.8㎡로 잡혀 있습니다.
권리 구조는 상대적으로 명료합니다. 제공 데이터에서 말소기준권리는 2023.12.28. 을구 23번 농소새마을금고 근저당권 144,000,000원으로 산정되어 있습니다. 그보다 앞선 과거 압류·가압류·가등기·근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 말소기준 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11801 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 1층 103호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 생활편의시설 · 현황 마트 |
| 소유자 | 주식회사담솔디엔시 |
| 감정가 / 최저가 | 2,440,000,000원 / 836,920,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,109,248,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 실거래 매칭 기준 | 대상면적 573.8㎡ · 면적 매칭 없음 |
| 등기 발급 | 울산지방법원 등기과 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 말소기준 이후 설정된 농소새마을금고 근저당권 48,000,000원, 울산행복신용협동조합 근저당권 300,000,000원, 경매개시결정 및 2025.12.29. 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2025.08.29.에는 을구 23번·24번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 보증금이나 매수인 인수액을 추가하는 항목은 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 2,440,000,000원의 34.3%인 836,920,000원입니다. 낙찰자가 별도로 승계할 금액이 없으므로 현재 회차 기준 실질취득도 836,920,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 585,844,000원, 5회 유찰 시 410,090,800원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 836,920,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 585,844,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 410,090,800원 | 0원 |
③ 참고 실거래 — 비교용이 아니라 ‘불일치 확인용’
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 152,750,000원 |
위 거래는 ‘울산온양대우’ 단지의 최근 거래라는 공통점만 있을 뿐, 이 사건과 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 836,920,000원이 최근 시세보다 싸다거나, 반대로 비싸다고도 이 표만으로 판단할 수 없습니다. 이번 물건은 감정가 할인율보다 현황 마트의 수익성·면적·호별 구성·실제 이용 가능성을 직접 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 836,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,769,200원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 농소새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 25번 근저당권 · 울산행복신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 334,150,800원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 492,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 334,150,800원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 온남초등학교 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물. 외벽은 드라이비트·타일, 내벽은 페인팅·인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 공동주택 및 상가 건부지이며 단지 내·외부 가로망상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역. 소로1류·소로2류 접합, 온천원보호지구·가축사육제한구역 포함, 상대보호구역·철도보호지구 저촉입니다.
- 공시지가. 747,100원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층 표기 대조. 집합건축물대장 ‘지1층’과 등기 ‘1층 103호’ 표기가 다르므로 현장·도면·대장 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 현황 마트 확인. 감정자료상 현황은 마트입니다. 실제 점유상태·영업 여부·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 금지. 제공된 최근 거래는 59.95㎡·84.99㎡이고 대상면적 573.8㎡와 매칭되지 않으므로 152,750,000원을 이 사건의 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 836,920,000원까지 내려왔지만 유찰 자체가 가격 적정성을 보증하지 않습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2023.12.28. 을구 23번 근저당권으로 산정되어 있습니다. 등기부·매각물건명세서 원본에서 말소 여부와 권리이전 기록을 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권 청구금액은 2,109,248,560원이지만 이 물건의 제공 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담은 별개입니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 건 비교 가능한 시세가 있느냐다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 0명, 제공 배당표상 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,440,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 836,920,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래는 59.95㎡·84.99㎡ 아파트 거래로 대상면적 573.8㎡와 매칭되지 않습니다.
게다가 현황은 마트이고, 집합건축물대장의 층 표기와 등기의 층 표기도 다릅니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 34%니까 싸다”는 한 문장으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 실제 이용상태와 호별 구조, 층 위치, 수익성, 동일·유사 규모의 상업용 거래를 확인한 뒤에야 836,920,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
