울산지방법원 2025타경11801. 울산온양대우아파트 상가111동 2층 206호입니다. 법원 분류는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태에서 206호에 해당하는 기호(5)는 공부상 체력단련장이고 매각물건명세서 비고의 현황은 태권도학원입니다. 따라서 일반 아파트 한 세대를 전제로 가격과 환금성을 판단하는 물건이 아닙니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사담솔디엔시입니다.
권리관계는 현재 유효한 말소기준을 기준으로 보면 비교적 명확합니다. 2023.12.28 을구 23번 농소새마을금고 근저당권 144,000,000원이 말소기준이고, 뒤의 을구 24번 근저당권 48,000,000원, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11801 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 2층 206호 |
| 법원 분류 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 체력단련장 · 현황 태권도학원 |
| 소유자 | 주식회사담솔디엔시 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 2,109,248,560원 |
| 말소기준 | 2023.12.28 을구 23번 근저당권 · 농소새마을금고 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준 이후 설정된 을구 24번 근저당권과 2025.05.14 임의경매개시결정, 2025.12.29 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 23번과 24번 근저당권은 2025.08.29 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전 등기돼 있습니다. 순위 자체는 기존 근저당권의 순위를 따릅니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 가능한 시세가 아니다
제시된 울산온양대우 최근 실거래 12건의 평균은 152,750,000원, 최신 거래는 2026.08 · 125,000,000원입니다. 현재 최저가 77,861,000원은 최근 12개월 평균 대비 51.0%로 계산돼 있습니다. 그러나 이 수치를 곧바로 가격 메리트로 해석하기에는 중요한 문제가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 152,750,000원 |
실거래 표의 최저는 115,000,000원, 최고는 217,000,000원이며 최근 12개월 평균은 152,750,000원입니다. 그러나 면적이 맞지 않으므로 현재 최저가 77,861,000원이 이 거래들보다 낮다는 사실만으로 본건을 저평가 물건이라고 결론낼 수 없습니다. 오히려 상가 2층 체력단련장·태권도학원이라는 실제 이용상태를 기준으로 별도 임대료·수익률·동종 상가 거래를 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 농소새마을금고 | 144,000,000원 | 76,059,502원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 192,000,000원 중 예상배당 76,059,502원, 미배당 115,940,498원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 115,940,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 138,878,349원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 38,151,890원 | 37,065,156원 | 154,934,844원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온남초등학교 북서측 인근의 울산온양대우아파트 상가111동에 위치하며, 부근은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 내 2층 206호이며 외벽은 드라이비트·타일, 내벽은 페인팅·인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용. 206호는 공부상 체력단련장이고 매각물건명세서상 현황은 태권도학원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 온천원보호지구·가축사육제한구역에 포함되고, 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 747,100원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트 단지 내 상가 2층의 체력단련장·태권도학원 이용상태이므로, 제시된 공동주택 거래가격과는 다른 수요층을 전제로 가격을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황이 태권도학원으로 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 현재 영업·점유 주체와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 51.0%로 표시되지만, 대상 기준면적 135.59㎡와 거래 면적 59.95㎡·84.99㎡가 맞지 않습니다.
- 용도 기준 재검증. 일반 공동주택이 아니라 체력단련장·태권도학원 현황을 기준으로 동종 상가의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 23·24번 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 특정돼 있고, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰돼 77,861,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘싸다’고 부를 근거가 되는 직접 비교 실거래가 없습니다. 제시된 거래는 59.95㎡·84.99㎡이고 대상 기준면적은 135.59㎡이며, 본건 206호는 체력단련장·태권도학원 현황입니다.
권리 자체는 인수 0원으로 단순하지만, 3회 유찰과 특수한 이용상태, 직접 비교 시세 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계와 동종 상가 기준의 가격·임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
