울산지방법원 2025타경11801. 사건 분류는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 이 물건은 상가111동 2층에 있는 공부상 생활편의시설이고 현황은 202호와 203호의 경계벽이 없는 하나의 스터디카페 공간입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있으므로, 203호 한 칸만을 독립적으로 취득하는 일반적인 집합건물 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
권리관계도 겉보기보다 단순하지 않습니다. 말소기준권리로 분류된 것은 2023년 12월 28일 농소새마을금고 근저당 144,000,000원이지만, 그보다 앞선 2022년 6월 3일 근저당은 채권최고액이 2,232,000,000원으로 경정된 뒤 2025년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 매각 전에는 이 선후관계와 공동담보 범위, 배당요구 및 채권이전 내역을 등기부 원본과 매각서류에서 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11801 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 제상가111동 제2층 제203호 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 생활편의시설 · 현황 스터디카페 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 현황상 202호와 203호 사이 경계벽 없음 |
| 소유자 | 주식회사담솔디엔시 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 216,580,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 2,109,248,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급 | 2026.07.25 · 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위·임차인 확인’이 먼저다
② 임차인 — 인수 0원으로 단정할 수 없다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동만 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.06.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박동만은 배당요구를 했지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 “있음”이나 “없음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 배당 부족액과 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
울산온양대우 단지의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 161,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 135,000,000원입니다. 현재 최저가 216,580,000원은 최근 12개월 평균의 134.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 14 | 228,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡·84.99㎡ | 12건 | 161,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,832,120원 |
| 1. 을구 21번 근저당 · 농소새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,747,880원 |
위 표는 집행비용과 두 근저당만 반영한 산정입니다. 임차인 박동만의 보증금, 최우선변제 여부, 당해세 및 2025.12.29 국세 압류의 법정기일은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 표상 매수인 인수액은 0원이지만 임차보증금이 미상인 상태에서는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 위험은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 216,580,000원 | 192,000,000원 | 0원 | 20,747,880원 |
| 3회 유찰(34%) | 151,606,000원 | 148,683,516원 | 43,316,484원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 106,124,200원 | 103,838,461원 | 88,161,539원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 금융채권의 미배당액은 커지지만 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 안전해진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
⑥ 물건성·환금성 메모
- 현황. 202호와 203호는 경계벽이 없는 하나의 공간으로 스터디카페로 이용 중입니다. 위치 특정과 경계 복원은 용이한 것으로 판단됐지만, 복원 범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 203호만의 가치가 아니라 함께 매각되는 전체 목적물과 이용관계를 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~3은 생활편의시설, 기호 4는 제2종근린생활시설, 기호 5는 체력단련장입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 드라이비트·타일, 내벽은 페인팅·인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 온남초등학교 북서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 배후 규모. 울산온양대우는 690세대이며 준공일은 1998.09.30입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 온천원보호지구·철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 747,100원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박동만의 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일, 계약서, 확정일자, 보증금과 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 예상배당액을 대입해 미배당 보증금 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 을구 20번 확인. 2022.06.03 근저당, 2,232,000,000원 경정, 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사 이전 내역과 공동담보목록을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 함께 매각되는 목적물 전체의 호수·면적·등기 상태와 감정가 배분을 확인하고 일부 호실만을 기준으로 수익률을 계산하지 마세요.
- 경계 복원. 202호·203호 경계벽 복원 가능 여부뿐 아니라 공사비, 소방·전기·출입구·인허가 영향을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류와 공부상 용도, 실제 스터디카페 이용이 서로 다르므로 건축물대장과 영업·용도변경 가능성을 확인하세요.
- 시세 재조사. 59.95㎡·84.99㎡ 공동주택 거래가가 아니라 140.459㎡ 규모의 상가·생활편의시설 임대료와 매매 사례를 별도로 조사하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류의 법정기일, 당해세, 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 미확정 변수가 크다
감정가 442,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 216,580,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균 161,333,333원은 대상 면적과 용도가 다른 공동주택 거래라 직접 시세가 아니고, 단순 비교상으로도 현재 최저가는 평균의 134.2%입니다.
더 큰 문제는 권리입니다. 임차인 박동만의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 2022년 설정된 대규모 선순위 근저당과 2023년 말소기준권리 판정의 관계도 원본 검증이 필요합니다. 여기에 일괄매각과 202호·203호 경계벽 부재가 겹칩니다. 가격도 미확정, 인수액도 미확정, 물건 범위도 복합적입니다. 원본 확인 전에는 최저가를 실질취득비용으로 간주하거나 “감정가의 절반이니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
