광주지방법원 2026타경30289. 나주 빛가람동 펠리시티에스주건축물제1동 4층 420호로, 감정평가와 매각물건명세서 모두 오피스텔 이용을 확인하고 있습니다. 현 소유자 주식회사해청건설은 2022.04.29. 거래가액 76,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 감정가와 최저가는 67,000,000원입니다. 단순 금액만 보면 과거 거래가액의 약 88.2%이지만, 과거 소유권 거래가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 권리 기준의 정합성입니다. 2014.12.30. 농협은행 근저당권 1,320,000,000원이 설정됐지만 2018.12.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 선순위 권리로는 2021.07.20. 농림식품기술기획평가원의 전세권 73,000,000원을 먼저 살펴야 합니다. 전세권자가 직접 임의경매를 신청했고 해당 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어, 배당가정상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 4층 420호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 전력로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 12층 건물 중 4층 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사해청건설 (2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농림식품기술기획평가원 / 219,000,000원 |
| 등기 전세금 | 농림식품기술기획평가원 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 현존 전세권을 구분해야 한다
말소된 근저당 다음으로 등기상 확인되는 권리는 2021.07.20. 설정된 농림식품기술기획평가원의 전세권입니다. 전세금은 73,000,000원이고 건물 전부를 범위로 하며, 존속기간은 2021.07.15.부터 2022.07.14.까지입니다. 이 전세권자가 2026.02.05. 임의경매를 신청했고 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
2022.04.29. 주식회사해청건설의 소유권 취득은 전세권 설정 이후입니다. 이후 2026.01.29. 청구금액 76,000,000원의 가압류와 2026.02.05. 경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신청채권자의 청구액 219,000,000원은 등기 전세금 73,000,000원과 차이가 크므로, 청구액의 구성과 집행권원도 원문 확인 대상입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 한 명은 후순위, 한 명은 호수와 전입일이 불명확
| 점유자 | 점유부분 | 임대 조건 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이아영 | 알 수 없음 | 보증금·차임 미상 | 없음 전입 2023.11.29. | 미상 | 없음 |
| 김광물 | 625호 | 보증금 3,000,000원 월세 420,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 |
이아영의 전입신고일은 2023.11.29.로, 현존 선순위 전세권의 설정일인 2021.07.20.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 요구하는 승계형 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
김광물은 보증금 3,000,000원, 월세 420,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 없어 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 특히 점유부분이 본건 420호가 아닌 625호로 기재돼 있으므로, 본건 점유자인지 다른 호실 조사내용인지부터 확인해야 합니다. 본건 점유자로 확인되고 전입·점유 시점이 선순위라면 승계 가능성이 남지만, 현재 상태에서 대항력이나 인수액을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,606,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 65,394,000원 |
| 3. 전세권 · 농림식품기술기획평가원 | 73,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 | 76,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,469,000,000원 중 65,394,000원이 배당되고, 미배당액은 1,403,606,000원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 농협은행 근저당권은 등기상 2018.12.28. 말소돼 있으므로 위 표의 권리순위와 배당대상은 원문 재확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 매각물건명세서와 감정평가 모두 오피스텔 이용으로 확인됩니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·주거 수요가 혼재하는 오피스텔로 판단해야 합니다.
- 입지. 한전KDN 본사 동측 인근이며, 혁신도시 내 아파트 중심 공동주택·오피스텔과 중소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2014년 농협은행 근저당의 2018.12.28. 말소 여부를 등기부 원문으로 확인하고, 현존 선순위 전세권을 기준으로 권리순위를 다시 작성해야 합니다.
- 배당표 재검산. 말소된 근저당에 65,394,000원이 배당되는 가정이 실제 채권계산서와 일치하는지 확인하세요.
- 점유 호수 확인. 김광물의 점유부분 625호가 본건 420호와 무관한 기재인지, 실제로 본건을 점유하는지 현황조사서 원문과 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 김광물의 전입신고일과 실제 점유 개시일이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수 없음’으로 미리 단정하면 안 됩니다.
- 청구액 구성 확인. 신청채권자의 등기 전세금은 73,000,000원인데 청구액은 219,000,000원입니다. 경매신청서·집행권원·채권계산서에서 차액의 근거를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 시설 상태와 수리비를 현장 방문 및 관리주체 확인 없이 낙관하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 권리표의 모순이다
표면적으로는 감정가와 최저가가 67,000,000원으로 같고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이아영은 후순위 전입자로 대항력이 없으며, 전세권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 숫자 하나만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 이미 말소된 농협은행 근저당이 배당표에서 매각대금 대부분을 가져가고 있고, 본건 420호와 다른 625호 점유자가 함께 기재돼 있으며, 전세금과 신청채권 청구액도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 결론은 “배당가정상 인수 0원, 실제 인수는 점유관계 확인 전 미확정”입니다. 원본 대조로 이 세 가지 충돌이 해소된 뒤에야 67,000,000원을 실질취득액으로 확정할 수 있습니다.
