광주지방법원 2026타경30289. 나주 빛가람동 펠리시티에스 주건축물 제1동 8층 818호로, 감정평가와 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 주식회사해청건설은 2022.04.22. 매매를 원인으로 76,000,000원에 취득했고, 2022.04.29. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 최저가는 69,000,000원으로 당시 거래가의 90.8%이지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이 차이만으로 싸다거나 시세 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
권리관계의 핵심은 2014년 농협은행 근저당이 아니라 그 근저당의 말소 여부입니다. 을구 1번 근저당은 2014.12.30. 설정됐지만, 을구 2번에서 2018.12.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 2019.01.23. 농림식품기술기획평가원이 건물 전부에 전세금 73,000,000원의 전세권을 설정했고, 동일 기관이 이 경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스 주건축물 제1동 8층 818호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 전력로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 12층 건물 내 8층 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사해청건설 (2022.04.22. 매매, 거래가 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농림식품기술기획평가원 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재정렬해야 한다
2019년 전세권 뒤에는 2022년 소유권이전, 2026년 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 신청채권자인 농림식품기술기획평가원의 등기상 전세금은 73,000,000원인데 경매 청구액은 219,000,000원으로 더 큽니다. 청구액 중 전세금 외 채권의 구성과 집행권원은 매각기록에서 별도로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아영 | 본건 조사 | 2023.11.29 | 알 수 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광물 | 625호 | 알 수 없음 | 3,000,000원 / 420,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
본건 조사에서 확인된 전입자 이아영의 전입일은 2023.11.29.로, 현존 선순위 전세권 설정일인 2019.01.23.보다 늦습니다. 따라서 이 전입자가 본건 임차인이라면 전세권을 기준으로 대항력은 인정되기 어렵고 매수인 인수대상도 아닙니다.
김광물은 보증금 3,000,000원·월 차임 420,000원으로 조사됐지만, 점유 부분이 본건 818호가 아닌 625호로 기재되어 있습니다. 본건 보증금 합산이나 인수액 산정에는 포함하지 않되, 동일 건물의 다른 호실 조사내용이 잘못 연결된 것인지 현황조사서 원문과 전입세대확인서를 대조할 필요가 있습니다. 전입일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 시세 판단은 보류
현재 최저가 69,000,000원은 소유자의 2022년 등기상 거래가 76,000,000원보다 7,000,000원 낮고, 비율로는 90.8%입니다. 그러나 2022년 거래 한 건은 현재 시장가격을 뜻하지 않습니다. 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 69,000,000원을 저가로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,642,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 67,358,000원 |
| 2. 전세권 · 농림식품기술기획평가원 | 73,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 | 76,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,469,000,000원 중 67,358,000원이 채권자에게 배당되고, 1,401,642,000원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 농협은행 근저당은 2018.12.28. 말소된 것으로 등기돼 있으므로, 위 배당순위와 금액은 말소등기 반영 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 69,000,000원 | 67,358,000원 | 1,401,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 55,200,000원 | 53,806,400원 | 1,415,193,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 44,160,000원 | 42,965,120원 | 1,426,034,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 본사 동측 인근으로, 혁신도시 내 아파트·오피스텔과 중·소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물로 위생·급배수·난방·화재탐지·옥내소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설 성격의 오피스텔이므로 주변 임대료, 공실률, 관리비와 실제 거래량을 확인해야 가격과 매각 가능성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 확인. 을구 1번 근저당과 을구 2번 말소등기의 현재 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 말소기준 재확정. 2019.01.23. 전세권이 현존 말소기준인지 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
- 신청채권 내역. 전세금 73,000,000원과 청구액 219,000,000원의 차이가 어떤 채권으로 구성됐는지 확인하세요.
- 점유자 호실 대조. 이아영의 실제 점유 호실과 김광물의 625호 기재가 본건 818호에 영향을 주는지 전입세대확인서·현황조사서 원문으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 수리비, 설비 상태와 실제 사용 형태를 현장에서 점검하세요.
- 시세 검증. 2022년 거래가 76,000,000원만으로 현재 가격을 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용 변동 여부를 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 표면상 매수인 인수액이 0원이고, 현존 권리만 재정렬하면 2019년 전세권 뒤의 전입자·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2018년에 말소된 농협은행 근저당이 배당표에서는 여전히 최우선으로 취급되고 있고, 전세권자가 받을 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다.
가격 역시 최저가 69,000,000원이 2022년 거래가 76,000,000원보다 낮다는 이유만으로 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최근 실거래와 임대수익 자료가 없고, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 확정 인수는 0원 가정, 권리서류는 재검증, 가격 판단은 보류입니다.
