말소기준 이후 권리는 소멸해 인수금은 없지만 오피스텔 점유자 정보와 전세권 존재로 명도·현황 확인 부담이 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 오피스텔 특성상 전세권 73,000,000원과 점유자 확인이 핵심입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유·사용관계를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원
신건(0회 유찰)
전세권
73,000,000원
매각으로 소멸 예정
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
점유 확인
오피스텔 이용중
광주지방법원 2026타경30289. 나주시 빛가람동 혁신도시 내 펠리시티에스 오피스텔 625호입니다. 소유자는 주식회사해청건설이며, 등기상 핵심은 2014년 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되고 이후 설정된 가압류와 전세권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리순위만 보면 낙찰자가 직접 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 이 물건은 일반적인 빈 오피스텔처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 전세권자 농림식품기술기획평가원의 전세금 7,300만원이 존재하고, 현황조사상 점유자 정보도 확인됩니다. 전세권 자체는 소멸 예정이지만, 현장 점유와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경30289 (임의경매)
소재지
전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 6층625호
물건종류 / 이용
오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자
주식회사해청건설
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 68,000,000원 (신건)
신청채권자
농림식품기술기획평가원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 그러나 전세권 존재
말소기준권리는 2014.12.30 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 2026년 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 전세권도 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석
점유자
전입
보증금
판정
이아영
2023.11.29
미상
대항력 없음(말소기준 이후 전입)
김광물
미상
3,000,000원
대항력 판정 불가
⚠️ 점유 확인 필요 보증금 300만원 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 보증금·확정일자 확인 전에는 완전한 안전 판단을 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,624,000원
농협은행 근저당
1,320,000,000원
66,376,000원
농림식품기술기획평가원 전세권
73,000,000원
0원
가압류
76,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전세권과 가압류가 존재하지만 낙찰자 인수 구조는 아닙니다.
⛔ 주의 관점 오피스텔은 실제 사용자가 중요합니다. 보증금·전입·점유 관계를 확인하지 않은 상태에서 단순히 “인수 0원”만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 나주시 빛가람동 한전KDN본사 동측 인근으로 혁신도시 내 아파트·오피스텔·근린시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변 버스승강장이 위치합니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔로 이용중이며 혁신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
현황. 내부 확인은 불가능했으며 통상적인 상태를 전제로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
전세권 확인. 전세권 73,000,000원은 소멸 구조지만 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
점유자 확인. 김광물의 전입·확정일자 확인 전 대항력 판단을 확정하지 마세요.
가격 판단. 신건 68,000,000원으로 유찰 전 가격이며 권리보다 현황 확인이 핵심입니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도 현황 확인은 필요하다”
이 물건은 권리순위상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 오피스텔 경매에서는 등기만큼 실제 점유가 중요합니다. 전세권은 소멸하지만 점유자와 보증금 관계가 남아 있으므로, 입찰 판단의 핵심은 권리보다 현황 확인입니다.
