🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💸 배당상 인수 0원 📉 미배당 1,554,437,126원
의정부지방법원 2025타경62888. 등기상 소유자는 한성범이고, 신청채권자는 주식회사우리은행입니다. 청구액은 1,812,784,548원으로 현재 최저매각가 262,827,000원을 크게 웃돕니다. 등기부상 별도의 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 갑구 2번 2025.07.29. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 “권리 깨끗한 공실 근린생활시설”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시돼 있고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 여기에 2025.09.30. 채무자겸소유자가 제출한 경매목적물 철거예정통보서와 현장에 걸린 건물 철거예정 안내문까지 있어, 낙찰 뒤 토지 사용과 건물 존속 자체가 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-2 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한성범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 536,382,000원 / 262,827,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,812,784,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 특이사항 | 건물만 매각 · 건물 대지 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘토지 사용권’이 핵심
등기부는 단순합니다. 갑구 1번 소유권보존의 소유자는 한성범이고, 갑구 2번 강제경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 임대차보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 배당상 인수액 0원과 토지 사용권이 확보된다는 의미는 전혀 다릅니다. 매각 대상이 건물만이고, 매각물건명세서가 건물 대지 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시한 이상, 낙찰자는 건물 존속·토지사용 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
② 철거·미완공 리스크 — 가격보다 먼저 볼 것
- 철거예정통보. 2025.09.30. 채무자겸소유자 한00이 경매목적물 철거예정통보서를 제출했습니다.
- 관련 소송. 서울중앙지방법원 2023가단5415652 건물 철거 등 청구의 소, 서울고등법원 2020나2011481 건물철거 등 청구의소가 기재돼 있습니다.
- 현장 안내. 현황조사서에는 건물 철거예정 안내문이 걸려 있다고 기재돼 있습니다.
- 사용승인 미완료. 본건 건물은 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다.
- 내부공사 미완료. 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부공사가 마무리되지 않았고, 정상적인 설비 사용 가능 여부도 파악되지 않았습니다.
- 허가 내용과 차이. 기호(2,3)는 허가상의 평면 및 면적과 상이한 형태로 총 건축면적 250.09㎡이며 허가보다 증가해 건축된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,479,578원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 1,812,784,548원 | 258,347,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 신청채권자 미배당액은 1,554,437,126원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 배당상 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 매력은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 262,827,000원 | 258,347,422원 | 1,554,437,126원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,978,900원 | 180,603,195원 | 1,632,181,353원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 128,785,229원 | 126,182,236원 | 1,686,602,312원 |
현재 최저가는 262,827,000원으로 감정가 536,382,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없고, 무엇보다 건물만 매각·법정지상권 불분명·철거예정·사용승인 미완료가 동시에 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 핵심 법적·물리적 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·입지 관련 확인사항
- 토지 현황. 관련 토지는 지목 답, 면적 3,156.0㎡, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 498,600원/㎡입니다.
- 매각 범위. 토지 정보가 존재하더라도 매각물건명세서상 이 사건은 건물만 매각이므로 토지까지 함께 취득하는 것으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 건물 대지 사용권이 실제로 인정되는지, 인정되지 않을 경우 건물 존속 및 토지사용 관계가 어떻게 되는지 최우선 확인 대상입니다.
- 철거 관련 소송과 통보. 2023가단5415652, 2020나2011481 및 2025.09.30. 철거예정통보서의 현재 효력과 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 건축 행정상태. 사용승인 미완료와 일반건축물대장 부존재, 허가 평면·면적과의 차이가 향후 사용·승인·공사에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 미완성 공사. 도장·전기·부대토목공사 등 내부공사 미완료 상태와 정상 설비 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자보다 건물의 존속·사용 가능성과 추가 공사비·법적 분쟁 가능성을 먼저 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 소송 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 건물이 남을 수 있는가
이 사건은 숫자만 보면 감정가 536,382,000원에서 최저가 262,827,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 임차인도 없고 배당상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 장점은 건물만 매각, 법정지상권 성립 불분명, 철거예정 통보·안내, 사용승인 미완료, 내부공사 미완료라는 위험을 상쇄하지 못합니다. 이 물건의 핵심 질문은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “낙찰 후 이 건물을 계속 보유·사용할 수 있는가”입니다. 그 답이 확인되기 전에는 감정가 대비 49%라는 할인율 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
