의정부지방법원 2025타경62888. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제1동에 관한 강제경매입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설·공실이고, 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시돼 있습니다. 등기에는 근저당·압류가 없고 주식회사우리은행의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있어 등기상 낙찰자가 직접 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 현황에서 올라갑니다. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 2025.09.30. 채무자겸소유자가 경매목적물 철거예정통보서를 제출했습니다. 현장에는 건물 철거예정 안내문이 걸려 있으며, 건물은 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 없는 상태입니다. 여기에 내부공사도 완료되지 않았고, 일부 건물은 허가상의 평면·면적과 상이하며 허가보다 증가하여 건축된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제1동 |
| 등기 목적물 | [건물] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14외 6필지 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 한성범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,434,800원 / 589,193,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,812,784,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 현황 위험은 별개
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2025.07.29. 주식회사우리은행의 강제경매개시결정입니다. 등기부에 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않아 배당 후 낙찰자가 승계하는 등기상 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 법정지상권 성립 여부 불분명은 금전 인수액 0원과 별개의 문제입니다.
② 물건 상태 — 가격 할인보다 철거·미사용승인 문제가 먼저다
- 철거예정 통보. 2025.09.30. 채무자겸소유자 한00이 경매목적물 철거예정통보서를 제출했습니다.
- 관련 소송. 서울중앙지방법원 2023가단5415652 건물 철거 등 청구의 소, 서울고등법원 2020나2011481 건물철거 등 청구의소가 기재돼 있습니다.
- 현장 안내. 현황조사서상 건물 철거예정 안내문이 걸려 있습니다.
- 사용승인 미완료. 건물은 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않는 상태이며, 강제경매개시결정 등기촉탁으로 등기됐습니다.
- 공사 미완료. 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부공사가 마무리되지 않았습니다.
- 허가와 현황 차이. 일부 건물은 일산동구청 허가상의 평면·면적과 상이하고, 허가보다 증가하여 건축된 것으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,291,930원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 1,812,784,548원 | 580,901,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,812,784,548원 중 580,901,070원이 배당되고, 1,231,883,478원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원이지만 위험 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 589,193,000원 | 580,901,070원 | 1,231,883,478원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 412,435,100원 | 405,910,749원 | 1,406,873,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 288,704,570원 | 283,862,706원 | 1,528,921,842원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 하지만 이것이 투자위험이 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 건물만 매각·법정지상권 불분명·철거예정·사용승인 미완료라는 핵심 리스크는 매각가격과 별개로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1,2,3) 공히 근린생활시설로서 현황 공실 상태입니다.
- 구조. 기호1,2는 목구조 기와지붕 지상1층, 기호3은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층입니다.
- 설비. 공사가 완료되지 않아 정상적인 설비 사용 가능 여부를 파악할 수 없는 상태입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 도로 · 토지면적 52.0㎡ · 공시지가 524,500원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역 · 가축사육제한구역 · 계획관리지역 · 토지거래계약에관한허가구역 · 성장관리계획구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 건물 대지에 대한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하므로 토지 소유관계와 대지사용권을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 철거소송 확인. 서울중앙지방법원 2023가단5415652 및 서울고등법원 2020나2011481의 현재 효력과 건물 철거의무 범위를 확인해야 합니다.
- 철거예정통보서 확인. 2025.09.30. 제출된 철거예정통보서의 내용과 실제 철거 진행 가능성을 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축허가 확인. 일반건축물대장 부재, 사용승인 미완료, 허가면적과 현황 차이가 향후 사용·허가·시정에 어떤 영향을 주는지 관할청에 확인해야 합니다.
- 공사비 점검. 도장·전기·부대토목 등 미완료 공사와 설비 정상사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 본 매각 목적물에 대한 적용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 소송기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “건물을 계속 쓸 수 있는가”가 먼저다
현재 최저가는 589,193,000원으로 감정가 1,202,434,800원의 49%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 등기상 매수인 인수금도 0원입니다. 표면만 보면 큰 폭의 유찰이 진행된 저가 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 건물만 매각되고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이미 철거예정통보서와 철거 관련 사건이 존재합니다. 사용승인도 완료되지 않았고 일반건축물대장이 없으며, 일부는 허가 내용과 현황이 다르고 내부공사도 끝나지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 0원 = 안전한 경매로 볼 수 없습니다.
결론은 보수적입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 건물의 존치·대지사용·사용승인·철거 가능성이 명확해지기 전에는 고위험 물건으로 보는 편이 타당합니다.
