의정부지방법원 2025타경62888. 사리현동 642-14 외 6필지에 있는 제2동 건물 관련 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실이고, 매각물건명세서에는 명확하게 “건물만 매각”이라고 적혀 있습니다. 등기에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025년 7월 29일 우리은행의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이 등기 자체는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 금전적 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 등기만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서는 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시하고 있고, 2025년 9월 30일 채무자겸소유자가 경매목적물 철거예정통보서를 제출했습니다. 현황조사에서도 건물 철거예정 안내문이 걸려 있는 것으로 확인됐습니다. 낙찰 뒤 대지를 사용할 법적 근거가 인정되지 않거나 철거 문제가 현실화되면, 최저가가 낮아도 경제성은 크게 훼손될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제2동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 · 건물만 매각 |
| 소유자 | 한성범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 43,301,000원 / 21,218,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,812,784,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 핵심 위험은 등기 밖에 있다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 등기상 근저당권과 압류도 없고, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 별도로 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 이 물건은 등기 말소만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 토지를 함께 취득하지 않으며 법정지상권 성립 여부가 불명하다는 점이 오히려 권리분석의 중심입니다.
② 임차인 — 없음
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
감정평가상 기호(1,2,3)는 모두 근린생활시설로서 공실 상태입니다. 임차인 보증금 때문에 낙찰대금 외 추가 금액이 붙는 구조는 확인되지 않습니다.
③ 물건 자체의 위험 — 미사용승인·철거·허가면적 불일치
- 건물만 매각. 토지가 매각 대상에 포함되지 않습니다.
- 법정지상권. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
- 철거예정. 2025.09.30. 채무자겸소유자 한00이 경매목적물 철거예정통보서를 제출했고, 현장에 철거예정 안내문도 걸려 있습니다.
- 사용승인 미완료. 건축신고 후 신축됐으나 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 허가와 면적 차이. 제2동과 제3동은 일산동구청 허가상의 평면 및 면적과 상이하며, 총 건축면적 250.09㎡로 허가보다 증가해 건축됐습니다.
- 공사 미완료. 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부공사가 마무리되지 않았고 정상적인 설비 사용 가능 여부도 파악할 수 없습니다.
- 공실 유지. 공실 상태가 지속돼 경제적 가치가 훼손된 상태로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 781,924원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 1,812,784,548원 | 20,436,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 1,792,348,472원입니다. 이는 채권자 측 미회수 문제이며, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1,2,3) 모두 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 토지 특성. 계획관리지역, 지목 도로, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 524,500원/㎡, 토지면적 52.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 정상 사용 가능 여부가 불명확한 미완공 근린생활시설이고 건물만 매각되는 구조라 일반적인 완성 건물보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지사용권 확인. 법정지상권 성립 여부를 판례·등기·토지와 건물의 소유관계 변동 시점까지 대조해야 합니다.
- 철거 리스크 확인. 서울중앙지방법원 2023가단5415652 건물 철거 등 청구의 소와 서울고등법원 2020나2011481 건물철거 등 청구의소의 진행·확정 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 철거예정통보서 원문 확인. 2025.09.30. 제출된 철거예정통보서의 주체·근거·범위와 현재 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축허가 확인. 일반건축물대장 부존재 사유, 허가 면적과 실제 면적의 차이, 시정·철거·추인 가능성을 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 공사비 점검. 도장·전기·부대토목 등 미완성 공사의 잔여 공사비와 정상적인 설비 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고, 철거·토지사용권·공사비를 반영한 별도 가치산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관련 소송 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 위험을 상쇄해 주지는 않는다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 43,301,000원에서 두 차례 유찰돼 21,218,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 49% 할인이 아니라 건물 존속과 대지 사용이 가능한가입니다. 임차인 인수액은 0원이고 경매개시결정도 소멸하지만, 건물만 매각되는 가운데 법정지상권 성립 여부가 불명확하고, 철거예정통보·철거 안내문·관련 소송, 사용승인 미완료, 건축물대장 부존재, 허가면적 초과, 미완공 상태가 한꺼번에 존재합니다.
따라서 이 물건은 등기는 단순하지만 실물·토지사용권 리스크가 매우 큰 유형입니다. 별도의 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 가격보다 법정지상권과 철거 가능성 검증이 선행돼야 하며, 그 결과가 불리하면 낮은 낙찰가 자체가 투자 매력이 되기 어렵습니다.
