인천지방법원 2024타경5290. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 319호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 등기상 소유자는 조혜연입니다. 말소기준은 2022.07.12 수협은행 근저당권 171,600,000원이고, 2024.09.20 같은 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
권리분석에서 눈여겨볼 부분은 점유자입니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 주식회사 리테일러스, 왕한빛, 주식회사 트링크(T-Link) 등 3명입니다. 전입일은 각각 2024.07.23, 2023.02.09, 2023.08.03으로 모두 말소기준일인 2022.07.12보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 세 임차인 모두 대항력 없음이며 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 대항력 유무와 실제 점유 인도는 별개이므로 낙찰 후 명도 절차는 준비해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107, 3층319호 (구래동, 디원시티 시그니처 지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 3층 319호 |
| 소유자 | 조혜연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 507,215,953원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.12 수협은행 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.07.12 조혜연 앞으로 소유권이 이전된 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으므로 등기 권리만 놓고 보면 매수인 인수 0원 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리테일러스 | 2024.07.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 왕한빛 | 2023.02.09 | 2,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 주식회사 트링크(T-Link) | 2023.08.03 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
세 임차인의 전입일은 모두 2022.07.12 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 왕한빛은 2024.12.05 배당요구를 했고, 나머지 두 임차인의 배당요구는 확인되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성을 단정하지 않습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 회차의 실질취득 기준금액도 89,180,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 수치만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 84,425,240원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 110,697,669원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 129,088,369원 |
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 171,600,000원 | 87,174,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 89,180,000원 가정 시 수협은행 근저당권에는 87,174,760원이 배당되고 84,425,240원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비마을삼거리 서측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 공동위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·시스템에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 장방형 토지로 북측 및 동측 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 일부 철도보호지구·공공공지에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 실제 임차인 3명의 현재 점유 여부와 사용 부분을 현장에서 다시 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 절차는 남을 수 있습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 있으므로 배당요구종기, 사업자등록·점유 상태와 최우선변제 해당 여부를 원본으로 대조하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가 89,180,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 지식산업센터 용도 확인. 집합건축물대장상 공장 용도이므로 본인의 실제 이용계획과 취득 후 사용 가능성을 확인하세요.
- 명시 인수사항. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성이 승부처”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.12 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 49%인 89,180,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리 리스크보다 지식산업센터의 실제 수요와 환금성, 그리고 적정 응찰가 검증이 핵심인 사건입니다.
