인천지방법원 2024타경5290. 본건은 경기도 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 9층 926호입니다. 등기상 소유자는 조혜연이고, 2022.06.24 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.20 임의경매개시결정과 2024.11.28 김포시 압류가 등재됐지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준권리 자체도 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어 매수인 인수 부담은 0원으로 계산됩니다.
가격은 이미 두 번 조정됐습니다. 감정가 203,000,000원에서 현재 최저매각가가 99,470,000원으로 내려와 감정가의 약 49% 수준입니다. 다만 확인된 시장 실거래 자료가 없어 '시세보다 싸다'고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이번 회차는 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유·임대관계, 사용수익 가능성, 지식산업센터의 매수수요를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107, 9층926호 (구래동,디원시티 시그니처 지식산업센터) |
| 등기 부동산 | 경기도 김포시 구래동 6871-12, 6871-13, 6871-14, 6871-15 디원시티 시그니처 지식산업센터 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조혜연 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 507,215,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
2022.06.24 수협은행 근저당권의 채권최고액은 193,200,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024.09.20 경매개시결정, 2024.11.28 김포시 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 먼저 존재했던 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 조사 — 대항력 없음, 인수권리 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리테일러스 | 2024.07.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
| 왕한빛 | 2023.02.09 | 2,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2024.12.05 |
| 주식회사 트링크(T-Link) | 2023.08.03 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 193,200,000원 | 97,279,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원이 수협은행에 배당되고, 근저당권 채권최고액 193,200,000원 대비 95,920,460원 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 나비마을삼거리 서측 인근으로, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건동으로 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역 등의 대중교통시설이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 공동위생설비·급배수설비·승강기·소화전· 화재탐지설비·시스템에어컨 등이 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이 포함되고, 철도보호지구는 저촉으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 시세판단 금지. 현재 최저매각가 99,470,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 점유 확인. 현황조사에서 주식회사 리테일러스·왕한빛·주식회사 트링크(T-Link)가 확인됐으므로 실제 사용 호실과 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 대항력 확인. 세 임차인 모두 전입일이 2022.06.24 이후라 현재 자료상 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 임대차계약은 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리·환금성. 지식산업센터의 실제 임대수요, 공실 여부, 관리비 및 매각 후 수요층을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·현장상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰로 가격은 내려왔지만, 핵심은 현장이다”
이 물건은 두 번 유찰되면서 최저매각가가 감정가 203,000,000원에서 99,470,000원까지 내려온 상태입니다. 권리 측면에서는 2022.06.24 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 3명의 임차인도 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 입증되지 않습니다. 그래서 이 사건의 승부처는 숫자 하나가 아니라 지식산업센터의 실제 사용상태·임대관계·공실과 환금성입니다. 권리는 비교적 깔끔하고 가격은 크게 낮아졌지만, 최종 입찰가는 현장 확인을 거친 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
