인천지방법원 2024타경5290. 본건은 경기도 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 9층 925호입니다. 감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2022.06.24 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리도 해당사항없음으로 되어 있어 권리 구조 자체는 명확한 편입니다.
임차인으로 확인된 주식회사 리테일러스, 왕한빛, 주식회사 트링크(T-Link)는 모두 전입일이 2022.06.24의 말소기준권리보다 늦습니다. 세 임차인 모두 데이터상 대항력 없음으로 판단되어 매수인에게 임차보증금이 별도 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 왕한빛은 2024.12.05 배당요구를 했고, 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107, 9층925호 (구래동,디원시티 시그니처 지식산업센터) |
| 등기상 부동산 | 경기도 김포시 구래동 6871-12, 6871-13, 6871-14, 6871-15 디원시티 시그니처 지식산업센터 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조혜연 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (현재 회차, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 507,215,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.04.28 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022.06.24 소유권이전과 함께 수협은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 2024.09.20 임의경매개시결정, 2024.11.28 김포시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음이고 법정지상권도 해당사항없음입니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리테일러스 | 2024.07.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 없음 |
| 왕한빛 | 2023.02.09 | 2,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 요구 2024.12.05 |
| 주식회사 트링크(T-Link) | 2023.08.03 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 172,800,000원 | 87,174,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 수협은행 미배당 | 172,800,000원 | 85,625,240원 |
현재 회차 매각가 89,180,000원에서 집행비용 2,005,240원을 우선 반영하고, 수협은행 근저당에 87,174,760원이 배당되는 구조입니다. 수협은행 채권최고액 172,800,000원 대비 85,625,240원 미배당이 발생하지만, 분포표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 회차 시나리오 — 가격보다 환금성과 용도 확인이 핵심
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 89,180,000원 | 85,625,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 62,425,999원 | 111,897,669원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 43,698,199원 | 130,288,369원 | 0원 |
가격 시나리오만 보면 유찰이 추가될수록 최저가가 더 낮아집니다. 반면 매각가격이 낮아질수록 수협은행 미배당액은 증가합니다. 현재 시점에서는 인수 위험이 아니라 실제 임대수요와 환금성, 지식산업센터 용도 적합성을 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 “나비마을삼거리” 서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건동으로 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 “양촌역” 등의 대중교통시설이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 감정요항표상 공동위생설비·급배수설비·승강기·소화전·화재탐지설비·시스템에어컨 등이 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 중로폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리관계. 2022.06.24 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 리테일러스·왕한빛·트링크(T-Link) 3명의 전입일이 모두 말소기준 이후이며 데이터상 대항력은 없습니다. 왕한빛은 2024.12.05 배당요구를 했습니다.
- 인수. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
- 가격. 현재 최저가 89,180,000원은 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 실거래 자료가 없으므로 절대적인 시세 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터)으로 평가되어 있으므로 실제 사업 용도와 임대수요, 사용 가능 업종 등을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 임차관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동 낙찰”
이 물건의 장점은 비교적 분명합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 3명도 모두 대항력이 없습니다. 현재 분포표상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 실거래 데이터가 확인되지 않아 별도의 시세 우위로 단정할 수 없습니다.
현재 최저매각가 89,180,000원은 감정가의 49%까지 낮아졌고, 3회 유찰 및 4회 유찰 시 각각 62,425,999원, 43,698,199원의 시나리오가 제시됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 지식산업센터라는 용도에 맞는 실사용·임대수요와 실제 환금성을 확인한 뒤 현재 회차 가격을 받아들일지 판단하는 것입니다.
