수원지방법원 2025타경52213. 광명시 일직동 유-플래닛 어반브릭스비동 2층 248호입니다. 등기부상 소유자는 김지헌이고, 2021.10.29. 거래가액 720,100,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 상태로 확인됩니다.
권리관계만 놓고 보면 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현황 확인이 중요합니다. 감정평가서에는 공부상 판매시설, 현황 음식점으로 기재되어 있고, 248호가 인접한 249호와 벽체 없이 하나의 점포처럼 이용 중이라고 적혀 있습니다. 반면 248호 임차인 우동균의 사용 용도는 주거로 조사되어 있어, 실제 점유·이용 상태는 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스비동 2층248호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 김지헌 · 2021.10.29. 소유권이전 · 거래가액 720,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 358,680,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 1,243,798,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2021.10.29. 설정된 국민은행 근저당권 552,000,000원입니다. 2023.02.06. 광명시 압류는 2023.05.30. 이미 말소됐고, 2025.10.14. 광명시 압류도 2026.04.03. 해제로 말소됐습니다. 2025.04.23. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2023.12.22. 채희승 명의 상가건물임차권등기에는 임차보증금 30,000,000원, 차임 2,300,000원, 점유개시일 2021.12.10., 사업자등록신청일 2022.01.06., 확정일자 2022.02.11.이 기재되어 있으나, 이 임차권등기는 2024.12.26. 말소됐습니다.
② 임차인 — 248호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동균 | 비동 248호 · 주거 | 2025.01.24 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 2025.07.07 |
우동균의 전입신고일은 2025.01.24.로 말소기준권리인 2021.10.29.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 25.8%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
제공된 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 1,392,916,666원, 최신 거래는 2026.09. 1,550,000,000원이고, 현재 최저가 358,680,000원은 최근 12개월 평균의 25.8%로 계산되어 있습니다.
하지만 이 수치를 본건의 적정 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 실거래 자료의 대상 면적은 56.51㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 거래에는 39.94㎡와 84.86㎡~84.95㎡가 섞여 있습니다. 더구나 본건은 감정평가상 판매시설·현황 음식점입니다. 따라서 아파트 단지 실거래와 직접 비교해 “현재 최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.86㎡ | 46 | 1,550,000,000원 |
| 2026.09 | 84.86㎡ | 46 | 1,550,000,000원 |
| 2026.08 | 39.94㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 39 | 1,478,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 27 | 1,400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 1,392,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,392,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 358,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,821,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 352,858,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 358,680,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 552,000,000원 중 352,858,480원이 배당되고 199,141,520원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·물건 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명역 서측에 위치하며, 주위는 아파트·상업·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 광명역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 248호이며 사용승인일은 2021.08.13.입니다.
- 용도. 공부상 판매시설, 현황 음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 각각 왕복 7차선 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 6,079,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 경계. 248호는 인접 249호와 벽체 없이 일단의 점포로 이용 중이나 입구의 건물번호 표식과 건축물현황도면으로 위치 확인이 가능하고 물리적 경계 복원이 가능한 구조로 판단됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 248호 실제 점유 확인. 공부상 판매시설·현황 음식점과 임차인의 주거 사용 기재가 서로 다르므로 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 249호와의 경계 확인. 현재 벽체 없이 일단의 점포로 이용 중이므로 건축물현황도면과 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 임차인 대조. 우동균의 전입일은 2025.01.24.로 대항력은 없지만, 보증금 30,000,000원·차임 1,900,000원·배당요구 2025.07.07. 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 재작성. 제시된 최근 실거래는 대상 면적과 매칭되지 않으므로 본건과 같은 판매시설·유사 위치·유사 면적의 거래나 임대수익 자료로 별도 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 358,680,000원, 3회 유찰 시 251,075,999원, 4회 유찰 시 175,753,199원으로 시뮬레이션되어 있으나 가격 적정성은 비교물건 검증 후 판단해야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 확정배당으로 보아서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 비교기준’이 승부처
이 물건은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되고, 현재 248호 임차인도 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수 0원으로 분석되는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 732,000,000원에서 두 차례 유찰돼 358,680,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
제시된 최근 실거래 평균 1,392,916,666원과 최신 거래 1,550,000,000원은 대상 면적이 맞지 않고, 본건은 감정평가상 판매시설·현황 음식점입니다. 게다가 248호와 249호가 벽체 없이 하나의 점포로 사용되고, 임차인 조사상 주거 사용 기재까지 있어 권리보다 실제 이용상태·경계·적정 비교시세를 재검증하는 것이 핵심입니다. 현재 단계의 결론은 ‘권리 인수는 낮지만 현황과 가격 검증이 끝나지 않은 물건’입니다.
