말소기준은 2015.10.23 농협은행 근저당권이고, 확인된 임차인 4명은 모두 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 신건 최저가가 동일 면적 실거래 평균의 101.6%라, 권리보다 가격 상한을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
수원지방법원 2025타경52213. 광명시 소하동 ‘광명소하휴먼시아2단지’ 206동 804호, 전용 135.77㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,049,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 권리의 출발점은 2015.10.23 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 국민은행 근저당, 가압류, 경매개시결정, 국·광명시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 큰 방향은 단순합니다. 우동균, 성지영, 이승용, 선희철 4명이 조사되지만 전입신고일이 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 확인된 임차인은 대항력 없음으로 보며, 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 이승용·선희철은 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역은 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1288 휴먼시아 206동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 135.77㎡ · 15층 중 8층 |
| 단지 | 광명소하휴먼시아2단지 · 609세대 · 사용승인일 2010.06.21 |
| 소유자 | 최혜훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,049,000,000원 / 1,049,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,243,798,220원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 8번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 접수일은 2015.10.23입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 3건, 2023년 가압류, 2025년 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동균 | 비동 248호 | 2025.01.24 | 30,000,000원 / 1,900,000원 | 2025.07.07 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 성지영 | 1074호 | 2022.04.08 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.06.24 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이승용 | 206동 804호 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 선희철 | 206동 804호 | 2024.04.23 | 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
우동균·성지영은 보증금과 월차임이 확인되지만 전입일이 말소기준 이후입니다. 이승용·선희철은 206동 804호 점유자로 조사되며 보증금은 확인되지 않았으나, 전입일 기준으로는 역시 말소기준 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 4명으로 보되, 매수인 인수 보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 높다
같은 단지(광명소하휴먼시아2단지, 609세대) 전용 135.77㎡·135.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 1,032,666,666원이고, 현재 최저가 1,049,000,000원은 이 평균의 101.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 135.77㎡ | 11 | 1,130,000,000원 |
| 2026.04 | 135.91㎡ | 10 | 1,045,000,000원 |
| 2026.03 | 135.91㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 135.91㎡ | 6 | 1,050,000,000원 |
| 2025.12 | 135.91㎡ | 15 | 1,120,000,000원 |
| 2025.10 | 135.77㎡ | 15 | 1,060,000,000원 |
| 2025.05 | 135.91㎡ | 5 | 1,020,000,000원 |
| 2025.03 | 135.91㎡ | 11 | 1,020,000,000원 |
| 2025.01 | 135.91㎡ | 4 | 1,010,000,000원 |
| 2024.08 | 135.77㎡ | 10 | 1,057,000,000원 |
| 2024.07 | 135.91㎡ | 12 | 1,045,000,000원 |
| 2024.07 | 135.77㎡ | 5 | 1,035,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,032,666,666원 |
실거래 범위는 800,000,000원~1,130,000,000원으로 넓고, 현재 최저가는 평균보다 16,333,334원 높습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 장점은 분명하지만, 신건에서 감정가 근처로 들어가면 시세 평균 대비 가격 메리트가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,049,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,890,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 366,000,000원 | 366,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사현대스위스2저축은행 | 159,900,000원 | 159,900,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 516,000,000원 | 329,710,000원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 290,400,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,852,800,000원 중 1,036,110,000원이 배당되고, 미배당은 816,690,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소하동 소재 운산고등학교 남서측에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 금천구청역이 위치하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공부상 및 현황 모두 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가 4,402,000원/㎡입니다.
- 환금성. 609세대 단지이고 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 같은 면적 거래가 800,000,000원부터 1,130,000,000원까지 벌어져 개별 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 실거래 평균의 101.6%입니다. 신건 응찰 시 평균 시세보다 비싸게 받는 구조인지 먼저 점검하세요.
- 점유 확인. 206동 804호 점유자로 이승용·선희철이 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 인도명령 가능성을 준비해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 이승용·선희철은 보증금이 확인되지 않았습니다. 매수인 인수는 없더라도 배당요구·점유 관계는 원본으로 대조하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 문건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 권리가 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 확인된 임차인도 전입일상 대항력이 없습니다. 그래서 실질취득가 = 최저가 1,049,000,000원으로 보면 됩니다. 문제는 이 금액이 동일 면적 실거래 평균 1,032,666,666원보다 높다는 점입니다. 권리는 합격선이지만, 신건 가격은 평균 시세 대비 보류입니다. 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 산다’가 아니라 평균 시세 이하로 받을 수 있느냐가 승부처입니다.
