수원지방법원 2025타경52213. 광명시 일직동 지아이디씨 1층 1074호로, 공부상 제2종근린생활시설이고 감정 당시 현황은 커피점입니다. 말소기준은 2022.01.28. 국민은행 근저당권 508,800,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 광명시 압류는 등기부상 해제·말소됐습니다. 본건 호실과 일치하는 임차인 성지영의 전입일도 2022.04.08.로 말소기준보다 뒤이므로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 있고, 그 토지 등기사항증명서의 을구 순위번호 1번·2번 구분지상권은 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금액 인수액이 0원이라는 이유만으로 “인수할 권리가 없다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 1층1074호 · 도로명 경기도 광명시 일직로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 커피점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 내 1층 1074호 · 사용승인일 2021.11.12 |
| 소유자 | 김지헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 423,360,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 1,243,798,220원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.28. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 508,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 토지 별도등기는 남는다
등기부상 소유권은 2022.01.28. 김지헌에게 이전됐고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 2023.02.27. 광명시 압류는 2023.05.30. 해제됐고, 2025.10.14.의 광명시 압류도 2026.04.03. 해제됐습니다. 2025.04.23. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본건 1074호는 대항력 없음
본건 1074호와 호실 표기가 일치하는 임차인은 성지영 1명입니다. 전입일은 2022.04.08.로 말소기준권리인 2022.01.28.보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성지영 | 1074호 | 2022.04.08 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 2025.06.24 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 864,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 423,360,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 호실 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 근린시설이고 현황은 커피점이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 423,360,000원이 적정한지 여부는 주변 동일·유사 상업시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,633,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 508,800,000원 | 416,726,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 국민은행 근저당 채권최고액 508,800,000원 중 416,726,400원이 배당되고, 92,073,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명역 북측에 위치하고, 주변은 아파트·상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광명역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설이며 현황은 커피점으로 이용 중입니다.
- 층 위치. 공부상 1층이지만 지세 고저 차이로 서측 로변에서 보면 현황 2층으로 보이는 구조입니다.
- 토지. 일직동 514번지는 준주거지역·제1종지구단위계획구역이고 철도보호지구 및 일반철도·고속철도 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 도로. 남측·서측으로 왕복 8차선 내외, 북측·동측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각으로 소멸하지 않는 을구 순위번호 1번·2번 구분지상권의 구체적 내용을 토지 등기사항증명서에서 직접 확인해야 합니다.
- 49%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 423,360,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 최근 실거래와 비교한 시세 할인율은 아닙니다.
- 본건 임차관계 재확인. 성지영의 보증금 50,000,000원·월세 3,000,000원·전입일 2022.04.08.과 현재 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 성지영의 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당순위와 배당가능액은 원문 서류로 재확인해야 합니다.
- 현황 층 위치 확인. 공부상 1층이나 서측 로변 기준 현황 2층으로 보이는 점을 실제 동선·접근성 평가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수되는 토지권리다
이 사건은 감정가 864,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 423,360,000원까지 내려왔습니다. 본건 1074호 임차인은 대항력이 없고 금액으로 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 구조가 단순해 보입니다.
그러나 매각물건명세서가 토지 별도등기의 구분지상권 1번·2번을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어 결론은 달라집니다. 더구나 최근 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 인수되는 토지권리의 내용과 현재 시장가격을 별도로 확인하는 것입니다.
