수원지방법원 2024타경10623. 경기도 오산시 원동 544-1, 도로명주소 밀머리로 50의 1층 101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태에 따르면 이 건물 1층은 근린생활시설 (사무소1)·화장실·피로티 주차장으로 구성됩니다. 본건 상가는 매각물건명세서 비고상 ‘아스’라는 상호의 무인아이스크림 판매점으로 운영되고 있습니다.
권리 구조의 기준은 2016.11.24. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 신영진의 45,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 채권이 크게 남더라도 그 채무가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 544-1 · 경기도 오산시 밀머리로 50, 1층101호 |
| 용도 / 면적 | 도시형생활주택 내 1층 근린생활시설 · 분석대상 면적 27.585㎡ |
| 현재 이용 | ‘아스’ 무인아이스크림 판매점 |
| 소유자 | 임상희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(양도인: 수산업협동조합중앙회) / 1,039,808,069원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 · 사용승인 2016.11.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 전부 소멸
말소기준은 2016.11.24. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024.09.20. 임의경매개시결정과 2024.10.23. 신영진의 가압류는 모두 기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액 1,200,000,000원은 본건 감정가보다 크지만 공동담보로 설정된 채권이며, 현재 최저가에서 발생하는 미배당액도 매수인의 인수금으로 전환되지 않습니다.
② 점유·임차인 — 대항력보다 ‘누가 101호를 점유하는가’가 핵심
현황조사에는 총 20명의 점유관계가 기재되어 있습니다. 모든 전입일이 말소기준일 2016.11.24. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 손미경은 “544-1번지 1층 상가 27.5900㎡”로 점유부분이 특정되어 본건과 직접 대응됩니다. 나머지 19명은 점유부분과 보증금이 특정되지 않았으므로, 동일 건물의 주거 부분 점유자인지 본건 101호와 관련된 사람인지 현황조사 원문과 현장 확인으로 구분해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손미경 | 544-1번지 1층 상가 27.5900㎡ | 2023.06.15 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강일구 | 미특정 | 2022.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이서정 | 미특정 | 2022.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한우군 | 미특정 | 2021.10.18 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이영규 | 미특정 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신효균 | 미특정 | 2018.10.16 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이준호 | 미특정 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 미특정 | 2024.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양병학 | 미특정 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 공승환 | 미특정 | 2021.01.12 | 미상 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 고창환 | 미특정 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조현우 | 미특정 | 2017.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김연정 | 미특정 | 2021.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양한규 | 미특정 | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강상준 | 미특정 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조성민 | 미특정 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 여민호 | 미특정 | 2017.05.17 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김종인 | 미특정 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양성현 | 미특정 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최유진 | 미특정 | 2024.02.19 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,461,928원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,200,000,000원 | 57,534,072원 |
| 3. 가압류 · 신영진 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,245,000,000원 중 채권자 예상배당은 57,534,072원이며, 미배당액은 1,187,465,928원입니다. 이 미배당액은 채무자와 공동담보 관계에 남는 금액으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 58,996,000원으로 감정가 172,000,000원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 매각가 시나리오는 41,297,200원과 28,908,040원으로 내려갑니다. 다만 본건과 면적·용도·층이 대응되는 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 확인되는 상황이므로, 58,996,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 1,187,465,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 1,204,846,150원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 1,217,012,305원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 복합 이용 건물. 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층은 층별 3세대의 원룸형 다세대주택, 6층부터 8층은 오피스텔로 이용되는 혼합형 건물입니다.
- 주위환경. 원일중학교 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재한 주택 및 공장 혼성지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로와 가까우며, 근거리에 수도권전철 오산역과 경부고속도로 오산IC가 있어 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 부지는 북측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 승강기·화재탐지·위생·개별난방· 도시가스 설비가 있습니다.
- 임대 현황. 건물 대부분이 임대 중인 것으로 조사됐으나 세부 임대관계는 개별 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 특정. 손미경의 임대차와 ‘아스’ 영업자의 관계, 사업자등록 명의, 실제 점유자와 계약 상대방을 대조하세요.
- 19명의 점유 범위 분리. 점유부분이 특정되지 않은 19명이 상층 주거·오피스텔 점유자인지, 본건 101호와 관계있는지 현황조사 원문과 전입세대·상가건물 임대차 현황으로 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 손미경의 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 배당요구일 2024.11.08.과 계약서·사업자등록 신청일·확정일자 여부를 대조하세요.
- 명도와 영업시설. 무인 판매점의 냉동고·진열대·키오스크·재고·간판 소유자를 확인하고, 철거와 원상복구 범위를 협의해야 합니다.
- 상가 관리비. 공용부분 관리비·전기·가스·수도 체납과 별도 계량 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성. 건축물대장상 1층 근린생활시설 용도와 실제 무인아이스크림 판매점의 영업신고·소방·주차 조건을 대조하세요.
- 시장가 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 동일 건물 또는 인근의 1층 소형 상가 매매가·임대료·공실기간을 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 가격을 결정한다
이 사건의 등기상 권리는 비교적 분명합니다. 2016.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 점유관계 20명의 전입일도 모두 기준일 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도까지 낮다는 뜻은 아닙니다. 본건과 직접 대응되는 손미경의 상가 임대차 외에 19명의 점유부분이 특정되지 않았고, 건물 자체도 1층 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 섞인 복합형입니다. 여기에 3회 유찰과 동일 건물 경매 통계상 낮은 환금성 신호가 겹칩니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 현장 검증. 최저가 58,996,000원이 유리한 가격인지는 101호의 실제 점유·임대수익·관리비·인근 1층 상가 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
