광주지방법원 2025타경450. 목포시 옥암동 디-타워 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 집합상가인 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 이재현이며, 2023년 5월 23일 설정된 목포대성신용협동조합의 근저당권 960,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2026년 2월 5일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 승계이므로 매각 시 함께 소멸하는 구조입니다.
말소기준권리보다 앞선 2021년 목포시 압류는 같은 해 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기됐고, 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 내부에는 ‘어라운드 네일’ 상호의 시설 흔적이 있으나 조사 당시 공실이었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 후광대로 110 |
| 물건종류 / 이용상태 | 용도표시 대지 · 집합상가 · 근린생활시설 · 지하 2층/지상 10층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이재현 (단독소유, 2015.07.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 98,112,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 626,168,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 말소되는 구조
임차인은 없습니다. 조사된 내부 상태도 공실이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다. 2021년 목포시 압류는 말소기준권리보다 앞서지만 2021년 4월 20일 해제로 이미 말소됐으므로 매수인에게 승계되지 않습니다.
말소기준인 2023년 근저당권, 2025년 경매개시결정 및 2026년 근저당권 이전은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰대금 외에 등기상 권리 때문에 추가 부담할 금액은 0원입니다. 다만 공실이라도 남아 있는 시설물·동산 처리와 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 98,112,000원으로 감정가 219,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 상품이 아니며, 임대료·관리비·공실 기간과 업종 적합성에 따라 가치 차이가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 최저가율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 98,112,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 78,489,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 62,791,680원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,166,016원 |
| 1. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 960,000,000원 | 95,945,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 중 864,054,016원이 미배당될 것으로 계산되지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방검찰청 목포지청 남측 인근의 디-타워 내 2층 상가입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설과 나지가 혼재된 택지개발지구입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 북서측과 남서측은 아스팔트 포장 광대로, 남동측은 보행자도로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 이용·공실. 201호는 근린생활시설입니다. 일부 상가용 인테리어와 내부 간판이 남아 있으나 영업 집기는 구비되지 않은 공실로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 광로2류와 대로2류, 중로2류, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용보다 수요층이 좁은 근린생활시설이고 3회 유찰된 이력이 있습니다. 재매각 시에도 임대수익과 공실 해소 가능성을 설명할 수 있어야 매수층을 확보하기 쉽습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. ‘어라운드 네일’ 상호와 내부 시설 흔적이 남아 있으므로 실제 점유자, 출입 가능 여부와 잔존 동산을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주변 2층 근린생활시설의 보증금·임대료·관리비와 평균 공실 기간을 조사해 목표 수익률을 계산해야 합니다.
- 업종 가능성. 건축물 이용상태와 관리규약, 소방·위생설비를 확인해 계획한 업종의 입점 가능 여부를 점검하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2023-114호와 연결돼 있으므로 배당과 채권관계는 사건 원본을 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 상가 관리비 체납과 당해세는 배당 및 인도 과정에 영향을 줄 수 있으니 관리주체와 집행기록을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 사용하지 말고, 예상 임대수익과 공실 비용을 반영한 실질취득 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 공실은 검증
이 물건의 권리구조는 분명합니다. 2023년 5월 23일 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 목포시 압류는 이미 해제로 말소됐습니다. 임차인과 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 2층 상가의 공실과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%인 98,112,000원이지만 이미 3회 유찰됐고, 내부도 영업 집기 없이 공실로 조사됐습니다. 감정가에서 많이 떨어졌다는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 임대수익 검증 후 결정이 이 사건의 결론입니다.
