광주지방법원 2025타경450. 목포시 옥암동 디-타워 2층 201호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 실제 분석 대상은 집합상가의 근린생활시설입니다. 단독 나대지나 주거용 아파트로 접근할 물건이 아닙니다. 감정가 219,000,000원인 상가가 4회 유찰되어 최저매각가 78,490,000원에 매각을 앞두고 있습니다.

권리 흐름은 2023년 5월 23일 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 채권최고액은 960,000,000원으로, 이 물건 외 다른 부동산도 포함하는 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 경매 신청 당시 채권자는 목포대성신용협동조합이며, 신청채권자의 청구액은 626,168,318원입니다.

명세서에 기재된 매수인 인수권리는 없고, 현장 조사에서도 내부 공실이 확인됩니다. 다만 네 차례의 유찰과 상가의 현재 공실 상태를 감안하면, 권리 정리와 별개로 실제 매각가격의 적정성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 이전 압류의 정리

말소기준권리는 2023.05.23 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 목포대성신용협동조합, 채권최고액은 960,000,000원이며, 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전등기가 이루어졌습니다. 채권 양도에 따른 권리자 변경으로, 별도의 신규 근저당권이 추가 설정된 것으로 계산하지 않습니다.

중소기업은행·목포수산업협동조합·목포농업협동조합·최원의 과거 근저당권도 각각 등기부상 말소된 이력입니다. 2024.03.06 개시된 별도의 임의경매는 2024.11.08 취하를 원인으로 2024.11.11 말소되었습니다. 이번 매각과 관련된 경매개시결정은 2025.07.25 등기입니다.

② 점유 상태 — 임차인 신고는 없지만 공실 상가다

임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서 비고에는 어라운드 네일 상호의 실사가 있으나 내부 공실이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 201호와 202호는 일부 상가 인테리어와 내부간판은 있으나 영업 집기가 구비되어 있지 않아 공실로 추정했습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 35.84%, 시세 할인 여부는 별개

감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 78,490,000원입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가 대비 35.84% 수준까지 내려왔습니다. 금액 차이가 크지만, 이는 감정가와 경매 최저가의 비교일 뿐 현재 시장에서 거래되는 실제 상가 시세와의 비교는 아닙니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 가격은 제시된 금액을 사용했습니다. 추가 유찰 시 가격은 가정이며 실제 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,490,000원 가정)

매각가 78,490,000원에서 추정 집행비용 1,812,820원을 차감한 76,677,180원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 최초 근저당권자는 목포대성신용협동조합이지만, 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전등기가 이루어졌으므로 실제 배당권리자 및 배당요구 관계는 별도로 확인해야 합니다.

배당표상 채권액 960,000,000원은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 청구액 626,168,318원과는 서로 다른 금액이며, 채권최고액 전부가 실제 미상환 채무라는 뜻은 아닙니다. 제시된 배당계산상 미배당액 883,322,820원 역시 채권최고액을 기준으로 한 산술상 차액입니다. 이를 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 법원의 배당순위 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 공동담보 관계도 최종 배당에서 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 옥암동 광주지방검찰청 목포지청 남측 인근의 디-타워 집합상가입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 택지개발지구가 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 위생설비·소방설비·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 접도. 건물 북서측과 남서측은 아스팔트 포장의 광대로, 남동측은 보행자도로에 접합니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구입니다. 토지면적은 1,660㎡이며, 지형은 평탄한 장방형입니다. 토지 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다. 해당 토지 수치는 개별 201호의 전용면적이나 독립 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 201호와 202호는 근린생활시설로, 일부 인테리어 및 내부간판이 있으나 공실로 추정되었습니다. 같은 건물의 203호~205호는 등기상 독립된 집합상가이나 내부 경계벽 없이 일체로 이용되는 일반음식점이며, 감정평가 당시 임시휴업 상태로 추정되었습니다. 이 상태를 201호의 이용상태와 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 2층 상가이고 현재 공실로 조사되었으며 4회 유찰된 이력이 있습니다. 유사 상가의 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 매각 가능성과 적정 환금가격은 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시 확인. 최저매각가는 감정가의 35.84%이지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 디-타워와 인근 유사 상가의 실거래를 대조해야 합니다.
• 공실·임대수요 조사. 어라운드 네일 상호 표시와 내부 공실 상태를 다시 확인하고, 실제 임차 수요·예상 임대료·공실 지속 가능성을 검토해야 합니다.
• 최종 권리관계 확인. 말소기준 이전 목포시 압류는 이미 말소된 이력이지만, 최신 등기부와 매각물건명세서를 통해 인수권리·새로운 권리변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도 확인. 목포대성신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 최종 권리자 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·시설물 확인. 현재 공실 조사 결과와 별개로 출입 상태, 내부 인테리어·간판·잔존 시설물의 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 상가 관리비와 보유비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 건물 관리상태와 공실 중 유지비를 확인해야 합니다.
• 가격 및 유찰 시나리오. 현재 최저가 78,490,000원과 추가 유찰 가정가격 62,792,000원·50,233,600원을 구분하고, 각 가격의 적정성을 실제 시세·임대수익 기준으로 판단해야 합니다.
• 최종 공고 대조. 2026.09.28 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각범위와 특별매각조건을 법원 공고 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 35.84%가 곧 싼 가격은 아니다”

광주지방법원 2025타경450, 목포 디-타워 2층 201호는 명세서상 인수권리가 없고 신고 임차인도 없어 제시된 권리관계에서 매수인 인수금액은 0원입니다. 선순위 압류는 말소된 이력이며, 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

그러나 감정가 219,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 78,490,000원이라는 숫자만으로 가격 매력을 결론 내릴 수는 없습니다. 2층 집합상가의 내부는 공실이고, 현재 시장가격이나 확보된 임대수익에 관한 비교 근거가 없습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 투자수익이 확보된다는 점은 서로 다른 문제입니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 적정성은 확인 필요. 반복 유찰과 공실이라는 요인을 반영해 보수적으로 접근해야 하며, 실제 거래가격·임대수요·점유 상태를 확인한 이후에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.