광주지방법원 2025타경450. 등기 대상은 목포시 옥암동 디-타워 2층 203호입니다. 감정요항은 디-타워 2층 201호부터 205호까지를 함께 설명하고 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재되어 있습니다. 그중 203호부터 205호는 등기상 각각 독립된 집합상가지만 현황상 내부 경계벽의 구분 없이 하나의 일반음식점으로 일체 이용 중입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 이재현이고, 2023.05.23 목포대성신용협동조합이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정은 그 뒤인 2025.07.25 등기됐습니다. 과거 2021년 목포시 압류는 같은 해 2021.04.20 해제로 이미 말소됐고, 과거 근저당과 2024년 임의경매개시결정 역시 등기부상 말소돼 현재 매수인이 떠안을 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경450 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층203호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합상가 · 203호~205호 내부 경계벽 없이 일반음식점으로 일체 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 190,841,000원 (6회 유찰 · 감정가 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 626,168,318원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.23 근저당권 · 목포대성신용협동조합 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항없음이고 법정지상권 역시 해당사항없음입니다. 말소기준권리인 2023.05.23 목포대성신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 별도
현재 최저매각가는 190,841,000원으로, 시나리오상 6회 유찰·감정가 23% 구간입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 190,841,000원입니다.
다만 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 본건은 독립된 집합상가 등기와 달리 내부가 인접 호실과 연결되어 있고, 현황 이용도 일반음식점이며 운휴 중으로 추정됩니다. 가격 판단은 감정가 할인율과 별도로 현재 상가의 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,471,774원 |
| 2. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 960,000,000원 | 187,369,226원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 772,630,774원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 배당 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 본건 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방검찰청목포지청 남측 인근의 디-타워 집합상가입니다. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재한 택지개발지구입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황이용. 201호~202호는 근린생활시설, 203호~205호는 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 일반음식점입니다.
- 영업상태. 203호~205호는 영업용 인테리어와 집기 등이 구비되어 있으나 임시휴업 상태로 추정되며, 매각물건명세서 비고에는 미스터피자 실사가 있으나 운휴 중으로 추정된다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물의 2층이며 일반적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,660.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 광로2류, 대로2류, 중로2류, 소로2류와 접하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 체크. 이미 6회 유찰된 기록이 있고, 독립등기와 현황 이용방식이 다르므로 향후 매각성과 독립사용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 본건 주소 표시는 203호이지만 감정요항은 201호~205호를 함께 다루고 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 매각목록 원본과 물건번호별 범위를 대조해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 203호~205호는 각 호실 경계벽 없이 일반음식점으로 일체 이용 중이므로 현황과 등기상 구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 운휴 상태 확인. 미스터피자 실사와 영업용 인테리어·집기가 남아 있으나 운휴 또는 임시휴업 상태로 추정되어 실제 점유·사용관계 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 감정가 832,000,000원에서 최저가 190,841,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상가 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액 772,630,774원은 근저당 채권의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·매각목록의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰의 이유는 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 분명합니다. 2023.05.23 목포대성신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음, 임차인도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 물건성과 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 23%까지 내려온 것은 6회 유찰의 결과입니다. 더욱이 203호~205호는 독립된 집합상가 등기와 달리 내부 경계벽 없이 일반음식점으로 일체 이용되고 있고 운휴 상태로 추정됩니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 여부”보다 일괄매각 범위·현황 사용관계·실제 시장가격을 확인하는 과정이 입찰 판단의 핵심입니다.
