광주지방법원 2025타경450. 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층203호 물건입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이고, 감정 이용상태는 집합상가입니다. 특히 기호 3)~5)는 독립된 집합상가이나 현황상 각 호별 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 일반음식점으로 조사되어 있습니다. 명세서 비고에도 일괄매각, 미스터피자 상호 실사, 운휴중 추정이 기재되어 있어, 주거용처럼 단순 환금성을 기대하기 어려운 상가형 물건입니다.
권리 흐름은 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 과거 근저당과 압류가 여럿 보이지만, 일부는 이미 말소 또는 해제됐고 현재 말소기준은 2023.05.23 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 이 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 선순위 담보권들이 배당을 대부분 흡수해, 현재 회차 최저가 298,189,000원에서는 신청채권자 목포대성신용협동조합까지 배당이 가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경450 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층203호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합상가 · 현황 일반음식점 · 대지 |
| 이용상태 | 등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 일반음식점 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 298,189,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 626,168,318원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 선순위 담보가 무겁다
임차인 목록은 없습니다. 매각물건명세서 명시 인수권리도 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 권리분석상 핵심은 임차인이 아니라, 말소기준 전후의 담보권과 배당 순위입니다.
② 임차인·점유 리스크 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 해당사항없음 | 0원 | 해당사항없음 | 해당사항없음 | 해당사항없음 |
tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 보증금 합산 또는 대항력 인수형 실질취득 계산을 적용할 임차인 항목이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,974,646원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 63,240,000원 | 63,240,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 148,200,000원 | 148,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 1,056,000,000원 | 81,774,354원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 목포대성신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 채권총액 3,187,440,000원 중 293,214,354원이 배당되고, 미배당은 2,894,225,646원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 35.84% | 298,189,000원 | 293,214,354원 | 2,894,225,646원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 28.67% | 238,551,200원 | 234,411,483원 | 2,953,028,517원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 22.94% | 190,840,960원 | 187,369,187원 | 3,000,070,813원 | 0원 |
시나리오상 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 그러나 신청채권자 목포대성신용협동조합의 청구액은 626,168,318원이고, 현재 회차·5회 유찰·6회 유찰 시 모두 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 이는 선순위 담보 배당이 매각대금을 먼저 소진하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방검찰청목포지청 남측 인근에 위치한 디-타워 내 집합상가입니다.
- 주위환경. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있는 택지개발지구로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 203호가 포함된 기호 3)~5)는 등기상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 일반음식점입니다.
- 운영상태. 미스터피자 상호의 실사가 되어 있으나 운휴중으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구이며 공시지가 1,520,000원/㎡, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 명세서 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 203호 단독이 아니라 관련 호수와 이용 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 경계벽 확인. 각 호별 내부 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 일반음식점이므로, 원상회복·분할 사용·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 운휴중 리스크. 미스터피자 상호 실사가 있으나 운휴중 추정입니다. 집기·인테리어·영업 재개 가능성과 철거 비용을 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합상가는 공용부분 관리비 부담이 생길 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “상가로 되팔 수 있나”가 먼저다
이 물건은 임차인 인수나 법정지상권 함정이 보이는 사건은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 832,000,000원에서 최저가 298,189,000원까지 내려온 이유를 가격 메리트로만 해석하면 위험합니다. 데이터상 현황은 일반음식점, 운휴중 추정, 내부 경계벽 구분 없는 일체 이용 상태입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로. 입찰 전 현장 확인과 상가 임대·영업성 검토가 이 사건의 핵심입니다.
