광주지방법원 2025타경450. 전남 목포시 옥암동 디-타워 2층 202호입니다. 데이터상 용도 표시는 대지로 되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 집합상가로서 근린생활시설입니다. 비고에는 “프렌즈 프로 헤어” 상호의 실사가 되어있는 미용실이라고 되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근하면 안 되고, 상가의 점유·영업상태·임대 가능성·재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
가격만 보면 감정가 227,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 81,357,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 채권총액은 3,181,240,000원, 배당액은 79,492,574원에 그치고, 미배당은 3,101,747,426원으로 큽니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원이지만, 경매가 이렇게 낮아진 이유가 권리보다 환금성·상가 수요에 있을 수 있다는 점을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경450 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 집합상가 · 근린생활시설 · 대지 |
| 소유자 | 이재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 81,357,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 626,168,318원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 명세서상 인수 없음
임차인 데이터는 0명입니다. 매각물건명세서 명시 인수권리는 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”입니다. 말소기준권리는 2023.05.23 접수된 을구 8번 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 36%
현재 최저매각가는 81,357,000원입니다. 감정가 227,000,000원 대비 약 36% 수준입니다. 다만 실거래 비교 데이터가 없으므로, 이 가격이 곧바로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 상가는 공실·업종 제한·층별 유동인구·관리비·재임대 기간에 따라 환금성이 크게 갈립니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 35.84% | 81,357,000원 | 3,101,747,426원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 65,085,600원 | 3,117,725,941원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 52,068,480원 | 3,130,508,753원 |
현재 회차에서도 신청채권자 목포대성신용협동조합의 청구액 626,168,318원은 배당 시뮬레이션상 충족되지 않습니다. 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시되어 있고, 신청채권자 만족 여부도 false입니다. 낙찰자에게 승계되는 인수액은 0원이지만, 채권 회수 구조가 매우 약해 시장 참여자들이 가격을 강하게 낮춰 보고 있는 물건으로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,864,426원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 63,240,000원 | 63,240,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 142,000,000원 | 16,252,574원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 목포대성신용협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,181,240,000원 중 예상배당은 79,492,574원, 미배당은 3,101,747,426원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 옥암동 소재 광주지방검찰청목포지청 남측 인근의 집합상가 디-타워 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 택지개발지구로서 주위환경은 무난시된다고 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편이라고 되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 1)-2)는 집합상가로서 근린생활시설입니다. 본건 202호는 이 범위에 해당합니다.
- 규제·토지. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 광로2류 접합 등으로 표시되어 있습니다. 토지는 대, 상업용, 평지, 가로장방입니다.
- 현황. 내부는 일부 상가 용도 인테리어와 내부간판 등이 되어 있으나 영업활동을 위한 집기 등이 구비되어 있지 않은 것으로 보아 공실 상태로 추정된다고 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원본 명세서 확인. 데이터상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이나, 입찰 전 매각물건명세서 원본과 등기부를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 프렌즈 프로 헤어 상호의 실사가 되어있는 미용실이라는 비고가 있으므로, 실제 영업·공실·점유자·열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 공용관리비, 장기 미납 관리비, 승강기·소방설비 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 2층 근린생활시설이므로 업종별 임대 가능성, 간판 노출, 유동동선, 주변 공실을 현장에서 비교해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가의 36%까지 내려왔더라도 실거래 비교 자료가 없으므로, 임대료와 공실기간을 반영한 보수적 수익가치 기준으로만 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 리스크의 의미. 매수인 인수액은 0원이지만, 미배당이 매우 크다는 것은 채권자 회수보다 물건의 시장가격이 낮게 형성되고 있음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 물건성은 무겁다
이 사건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리상 장점과 “4회 유찰 상가”라는 물건상 리스크가 동시에 존재한다는 점입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 임차인 데이터도 없습니다. 그러나 디-타워 2층 202호는 주거용이 아니라 근린생활시설이며, 비고상 미용실 상호 실사가 확인됩니다. 최저가가 81,357,000원까지 낮아진 이유를 단순 할인으로만 보지 말고, 공실·점유·관리비·재임대 가능성으로 다시 검증해야 합니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로 재검토. 이 물건의 결론입니다.
