광주지방법원 2025타경450. 전라남도 목포시 옥암동 디-타워 2층 202호입니다. 감정평가상 기호 1)-2)는 집합상가로서 근린생활시설이고, 202호 내부는 일부 상가 용도의 인테리어와 내부간판이 있으나 영업활동을 위한 집기가 갖춰지지 않아 공실 상태로 추정됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 프렌즈 프로 헤어 상호의 실사가 되어 있는 미용실이라고 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준은 2023.05.23. 설정된 목포대성신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고, 현재 경매개시결정 역시 같은 목포대성신용협동조합이 채권자입니다. 2021년 목포시 압류는 말소기준보다 앞선 등기였지만 2021.04.20. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합상가 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 52,069,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 626,168,318원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.23. 근저당권 · 목포대성신용협동조합 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음으로 확인됩니다. 2021.01.26. 목포시 압류는 말소기준권리보다 먼저 등기됐지만, 2021.04.20. 해제로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.05.23. 목포대성신용협동조합 근저당권이며, 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 6회 유찰, 그러나 시세 자료는 없다
감정가는 227,000,000원이고 현재 최저매각가는 52,069,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태로 감정가의 23% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 41,655,200원, 8회 유찰 시 33,324,160원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 23% | 52,069,000원 | 909,268,242원 |
| 7회 유찰 시 | 18% | 41,655,200원 | 919,494,594원 |
| 8회 유찰 시 | 15% | 33,324,160원 | 927,675,675원 |
유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보면 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 52,069,000원이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 동일 건물 내에서도 위치·전용면적·임대상태·업종 적합성에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 실제 임대수익과 주변 상가 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,242원 |
| 2. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 960,000,000원 | 50,731,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,069,000원 가정 시 집행비용 1,337,242원과 근저당권자 50,731,758원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 909,268,242원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방검찰청목포지청 남측 인근의 디-타워 내에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·나지가 혼재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 202호는 집합상가의 근린생활시설입니다. 내부에 일부 상가용 인테리어와 내부간판이 있으나 영업용 집기가 없어 공실 상태로 추정됐습니다.
- 현황. 매각물건명세서 비고에는 프렌즈 프로 헤어 상호의 실사가 되어 있는 미용실이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 일반적인 위생설비·소방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 토지입니다. 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측·남서측은 아스팔트 포장의 광대로, 남동측은 보행자 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 227,000,000원 대비 23%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 집합상가 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 여부. 감정평가에서는 202호를 공실로 추정했지만 미용실 상호 실사가 확인됩니다. 현장 점유·영업 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·수요·점포 구조·관리상태 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2021년 목포시 압류는 해제로 말소됐고 현재 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 근저당권 채권최고액 960,000,000원 중 50,731,758원만 예상배당되고 909,268,242원이 미배당됩니다.
맺으며 — “권리는 단순, 판단은 가격과 환금성”
이 물건은 임차인이 없고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 권리구조 자체는 단순합니다. 반면 가격은 이미 감정가 227,000,000원에서 6회 유찰돼 52,069,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 집합상가인 근린생활시설이라는 용도, 공실 추정 상태, 반복 유찰이라는 세 요소를 함께 보고 실제 임대수익과 주변 상가 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
