전주지방법원 2025타경842. 전주시 덕진구 만성동 스페이스온지식산업센터 1층1012호가 포함된 사건입니다. 등기부상 소유자는 전기선이며, 말소기준권리는 2022.07.20. 설정된 동진강낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 공동담보목록 제2022-641호가 기재돼 있습니다. 뒤에 설정된 송길현 근저당, 신용보증기금·무진장축산업협동조합 가압류, 전주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 주의할 부분은 물건의 이용상태와 가격 검증입니다. 감정평가에서는 기호(1)∼(6)을 경계벽체 없는 일체의 근린생활시설(내부 공사중)으로, 기호(7)을 근린생활시설(공실)로 조사했습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 그리고 목록1∼3은 경계벽체 없는 일체의 상태라고 적혀 있습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 사실만으로 일반적인 독립 점포와 같은 환금성을 전제해선 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 위치 — 3회 유찰, 그러나 시세 단정은 금물

감정가는 792,000,000원, 현재 최저매각가는 271,656,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 유찰 시나리오는 현재 3회 유찰 271,656,000원, 4회 유찰 시 190,159,200원, 5회 유찰 시 133,111,439원으로 제시돼 있습니다.

하지만 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 부근은 상업용·업무용 건물과 나대지가 소재하는 미성숙 상가지대이고, 대상 시설에는 내부 공사중·공실 상태가 함께 확인됩니다. 따라서 응찰가는 실제 임대·매매 가능 가격을 별도로 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,656,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액 3,559,257,978원 중 채권자 배당 예상액은 267,052,816원, 미배당은 3,292,205,162원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 만성동 JTV전주방송 북측 인근이며, 부근은 상업용 및 업무용건물과 나대지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기호(1)∼(6)은 경계벽체 없는 일체의 근린생활시설로 내부 공사중이며, 기호(7)은 근린생활시설 공실입니다.
• 도로. 남서측 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
• 토지. 장방형 토지로 현황은 공장(지식산업센터, 지원시설) 부지이며, 토지면적은 13,974.5㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,171,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 경계 확인. 사건 비고상 목록1∼3은 경계벽체 없는 일체의 상태입니다. 실제 호실 경계와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 공사상태 확인. 감정평가상 기호(1)∼(6)은 내부 인테리어 공사중입니다. 현 상태와 추가 공사 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역과 명시 인수권리는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 가격 조사. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 주변 매매·임대 수준을 별도로 조사해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2022-641호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 공동담보 전체 진행상황과 실제 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 물건의 실제 가치 확인이 먼저”

권리구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 비교적 정리가 명확합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 792,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 271,656,000원까지 내려왔지만, 이를 시세보다 싸다고 입증할 최근 실거래 자료는 없습니다.

여기에 감정평가상 미성숙 상가지대, 근린생활시설 내부 공사중·공실, 사건 비고의 경계벽체 없는 일체 상태가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리형, 가격과 환금성은 별도 검증형으로 보는 것이 맞습니다. 낙찰가 자체보다 실제 독립 사용 가능 범위와 점유관계, 주변 매매·임대 시장을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.