전주지방법원 2025타경842. 전주시 덕진구 만성동 스페이스온지식산업센터 1층 1015호로, 사건상 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 전기선이며, 2022.07.20. 동진강낙농축산업협동조합이 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 송길현 근저당권 195,000,000원, 신용보증기금 가압류 124,100,000원, 무진장축산업협동조합 가압류 920,880,334원, 전주시 압류와 각 경매개시결정이 뒤따르지만 모두 말소기준권리 이후입니다.
현재 최저매각가는 277,830,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과일 뿐입니다. 감정평가서는 주변을 상업용·업무용 건물과 나대지가 소재하는 미성숙 상가지대로 평가했고, 이용상태 역시 근린생활시설입니다. 따라서 아파트처럼 감정가 할인율만으로 곧바로 “싸다”고 판단하기보다 실제 영업·임대·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1345-3 스페이스온지식산업센터 1층 1015호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 전기선 · 소유권이전 등기 2022.07.20. · 매매 원인 2021.07.18. |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 277,830,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주지식산업센터 스페이스온 / 19,638,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록4~6은 경계벽체 없는 일체의 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다. 선순위 동진강낙농축산업협동조합 근저당이 매각대금 대부분을 흡수하고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하더라도, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
이 물건은 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 277,830,000원까지 내려왔습니다. 이후 유찰 시 시나리오는 194,481,000원, 136,136,700원입니다. 하지만 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가치가 정리되지 않습니다. 특히 감정평가상 주변이 미성숙 상가지대이고, 일부 물건은 경계벽체 없이 일체로 이용되는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 277,830,000원 | 273,140,380원 | 3,286,117,598원 |
| 4회 유찰 시 | 194,481,000원 | 190,958,266원 | 3,368,299,712원 |
| 5회 유찰 시 | 136,136,700원 | 133,430,786원 | 3,425,827,192원 |
③ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,689,620원 |
| 1. 근저당 · 동진강낙농축산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 273,140,380원 |
| 2. 근저당 · 송길현 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 124,100,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 전주지식산업센터 스페이스온 | 19,638,822원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 920,880,334원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 동진강낙농축산업협동조합 | 19,638,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,689,620원을 제외한 273,140,380원이 선순위 동진강낙농축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당 과정의 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. JTV전주방송 북측 인근이며, 주변은 상업용·업무용 건물과 나대지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있으며, 기호(1)~(6)은 벽체 구분 없는 일체 상태로 내부 공사 중, 기호(7)은 근린생활시설 공실로 기재되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지의 현황은 공장(지식산업센터·지원시설) 부지이며, 남서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 조건이 있습니다. 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰과 미성숙 상가지대라는 감정 의견을 함께 보면, 권리보다 실제 영업수요·임대수요·재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 1015호만 독립적으로 보는 것이 아니라 실제 매각목록 전체를 원문에서 대조해야 합니다.
- 경계벽체 상태 확인. 목록4~6은 경계벽체 없는 일체 상태로 명시돼 있습니다. 현장 구조와 각 호별 독립 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 신청채권 원인 확인. 강제경매 신청채권자는 전주지식산업센터 스페이스온이고 청구액은 19,638,822원입니다. 청구의 구체적 발생 원인은 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대 수준을 확인해 수익성과 환금성을 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 권리와 가격을 분리해 봐야 합니다. 권리 쪽은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.20. 동진강낙농축산업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 810,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 277,830,000원까지 내려왔지만, 감정평가 자체가 주변을 미성숙 상가지대로 평가하고 있고 근린생활시설이라는 용도, 일괄매각, 일부 경계벽체 없는 일체 상태가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 낮은 최저가만으로 투자 메리트를 확정할 수 없는 유형”입니다. 입찰의 승부처는 권리보다 실제 활용성과 환금성에 맞는 가격을 잡는 것입니다.
