전주지방법원 2025타경842. 전주시 덕진구 만성동 스페이스온지식산업센터 1층1038호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항의 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정 대상 가운데 기호(1)∼(6)은 벽체 구분 없는 일체의 근린생활시설로 내부 공사중이며, 기호(7)은 근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
권리 흐름의 핵심은 2022.07.20 설정된 동진강낙농축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 공동담보목록 제2022-641호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 송길현 근저당권과 신용보증기금·무진장축산업협동조합의 가압류, 전주시 압류, 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경842 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1345-3 스페이스온지식산업센터 1층1038호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 51-25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 내부 공사중 또는 공실 |
| 소유자 | 전기선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 305,270,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주지식산업센터 스페이스온 / 19,638,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 2024.12.09 설정된 송길현의 근저당권은 말소기준보다 후순위이고, 관련 신용보증기금 가처분은 2025.08.28 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 890,000,000원이고 현재 최저매각가는 305,270,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 감정요항은 주변을 상업용·업무용 건물과 나대지가 있는 미성숙 상가지대로 평가하고 있습니다. 관내 교통편과 도로사정을 고려한 교통상황은 보통이며, 감정 대상 근린생활시설은 내부 공사중 또는 공실 상태입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 실제 수요와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,073,780원 |
| 1. 근저당 · 동진강낙농축산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 300,196,220원 |
| 2. 근저당 · 송길현 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 124,100,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 전주지식산업센터 스페이스온 | 19,638,822원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 920,880,334원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 동진강낙농축산업협동조합 | 19,638,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,559,257,978원 중 예상배당은 300,196,220원이며, 미배당은 3,259,061,758원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제로 남고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 공동담보·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. JTV전주방송 북측 인근이며, 상업용·업무용 건물과 나대지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 기호(1)∼(6)은 벽체 구분 없는 일체의 근린생활시설로 내부 공사중이고, 기호(7)은 근린생활시설 공실입니다.
- 건물. 지하1층·지상5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 현황은 공장(지식산업센터·지원시설) 부지이고, 남서측 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,171,000원/㎡이며 토지면적은 13,974.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 전체와 각 호실·기호의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 내부 공사 상태 확인. 감정 대상 일부는 벽체 구분 없는 일체의 상태로 내부 인테리어 공사중입니다. 현황과 사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 기호(7)은 공실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 임대료·관리비·공실기간을 확인해야 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2022-641호가 있으므로 실제 채무와 다른 공동담보 물건의 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 송길현 근저당, 신용보증기금·무진장축산업협동조합 가압류, 전주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각 직전 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 실제 가치’가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2022.07.20 동진강낙농축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 890,000,000원에서 세 차례 유찰돼 305,270,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 주변은 미성숙 상가지대, 시설은 내부 공사중 또는 공실로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 소멸형”이라는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없고, 실제 상가수요와 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다. 권리는 정리되지만, 투자 판단의 핵심은 현재 가격이 아니라 임대수요·공실·시설 상태가 305,270,000원을 지지하는지에 있습니다.
