청주지방법원 2025타경4278. 괴산군 청안면 문당리 247 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 벽돌구조 기와지붕 지상 2층 단독주택으로 이용 중이고, 경량철골구조 단층 차고·창고가 함께 있습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물, 수목 및 태양광 설비도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2017년 7월 12일 설정된 증평농업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 근저당권과 한국캐피탈 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으므로, 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4278 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청안면 문당리 247 · 충청북도 괴산군 청안면 문당길 192-11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택 및 차고(창고) |
| 건물 구조 | 벽돌구조 기와지붕 지상 2층 · 경량철골구조 철판넬지붕 단층 |
| 토지 | 대 657㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이금수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 339,577,100원 / 116,475,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 청구금액 | 64,002,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 포함 | 제시외 건물, 수목 및 태양광 설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
실제 임차인은 0명이며, 임차보증금이나 대항력 있는 임차권을 인수하는 구조가 아닙니다. 말소기준 근저당권 이후 존속 중인 근저당권 2건과 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자들에게 전액 배당되지 않는 금액은 크지만, 이는 후순위 채권자의 미배당 문제로서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가 339,577,100원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,475,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 81,532,500원, 5회 유찰 시 57,072,750원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 116,475,000원 | 114,044,350원 | 151,665,876원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,532,500원 | 79,664,915원 | 186,045,311원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 57,072,750원 | 55,645,440원 | 210,064,786원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 116,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,650원 | - |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 60,000,000원 | 42,044,350원 | 17,955,650원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 | 48,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 손국희 | 45,000,000원 | 0원 | 45,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 임경애 | 17,000,000원 | 0원 | 17,000,000원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 충북신용보증재단 | 17,500,000원 | 0원 | 17,500,000원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 6,210,226원 | 0원 | 6,210,226원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 265,710,226원 | 114,044,350원 | 151,665,876원 |
집행비용 2,430,650원을 제외한 114,044,350원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 을구 4번 근저당권부터 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진더리마을 북서측 근거리와 청용리1구회관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택. 벽돌구조 기와지붕 지상 2층으로 외벽은 흙벽마감, 내벽은 황토와 일부 타일, 창호는 새시창호 등으로 구성돼 있습니다.
- 부속 건물. 경량철골구조 경량철골트러스 위 철판넬지붕 단층 건물이며, 차고 또는 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 현황. 대 657㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 34,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역 규제가 적용됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물, 수목 및 태양광 설비가 일괄매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 특정. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물, 수목, 태양광 설비의 위치·수량·현황을 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태. 흙벽·황토마감, 기와지붕, 경량철골 차고·창고의 누수·균열·부식과 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 태양광 설비. 설비의 소유관계, 작동 상태, 계약관계, 철거 또는 유지 비용을 현장에서 확인하세요.
- 토지 활용. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역 규제가 향후 증축·신축·용도변경 계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 경계와 진입로. 토지 경계, 실제 사용 범위, 도로 접면과 차량 진입 가능 상태를 지적도 및 현황과 대조하세요.
- 점유·인도. 임차인은 확인되지 않지만 현장 점유자와 인도 대상, 동산 잔존 여부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택과 토지 거래, 건물 잔존가치, 수선비와 활용 가능성을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞서 존속하는 권리가 없고, 임차인도 없어 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 현재 최저가는 116,475,000원으로 감정가의 34%까지 낮아졌지만, 이미 3회 유찰된 단독주택·토지라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.
특히 주택과 657㎡ 토지뿐 아니라 차고·창고, 제시외 건물, 수목, 태양광 설비를 함께 취득하는 일괄매각이므로 권리분석보다 현장 가치 분석의 비중이 큽니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적으로 검증입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 건물의 실제 수선 상태, 토지 활용성, 설비의 효용과 지역 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
