청주지방법원 2025타경51995. 보은읍 죽전리 ‘홍익그린빌’ 2층 201호, 대상면적 42.275㎡의 다세대주택입니다. 감정가 54,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 18,522,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰대금보다 낙찰 후 인수할 임차보증금이 더 중요한 구조입니다.
채노송화는 보증금 45,000,000원, 전입 2020.01.06, 확정일자 2019.12.27의 임차권등기권자입니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용을 뺀 17,788,604원만 변제되고, 부족분 27,211,396원은 매수인이 인수합니다. 여기에 신해진 1,000원, 최정아 4,700원의 보증금 인수까지 더해져 확인된 인수액은 27,217,096원입니다. 윤종상과 기사항전은 보증금이 확인되지 않아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 42.275㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 신영선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손해은 / 792,890,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 건물 규모 | 2013.06.14 사용승인 · 13세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 가등기를 함께 본다
현재 사건의 말소기준은 2025.11.17 강제경매개시결정입니다. 채노송화의 임차권등기는 2021.06.16, 갑구 4번 권리는 2022.03.04에 각각 등기되어 모두 말소기준보다 앞섭니다. 채노송화의 임차권은 매각물건명세서에서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 권리입니다.
임차인 분석 (신고·조사상 5명)
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채노송화 | 건물 전부 · 2020.01.06 확정 2019.12.27 | 45,000,000원 | 2021.06.16 | 대항력 우선변제 | 인수 27,211,396원 |
| 신해진 | 전체 · 주거 2024.04.15 | 1,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 우선변제 없음 | 인수 1,000원 |
| 최정아 | 전체 2025.06.02 | 4,700원 | 2026.01.06 | 대항력 우선변제 없음 | 인수 4,700원 |
| 윤종상 | 2025.01.17 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 가능·미상 | 금액 미상 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 금액 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 4,500만원대
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 채노송화가 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐 전체 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,522,000원 | 27,217,096원 | 45,739,096원 |
| 4회 유찰 시 | 12,965,400원 | 32,673,677원 | 45,639,077원 |
| 5회 유찰 시 | 9,075,780원 | 36,493,284원 | 45,569,064원 |
현재 회차에서 실질취득액은 감정가 54,000,000원의 84.7%입니다. 5회 유찰까지 진행되어도 확인된 실질취득액은 45,569,064원으로, 현재보다 170,032원 낮아지는 데 그칩니다. 이 계산에도 윤종상·기사항전의 미상 보증금과 갑구 4번 권리 위험은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 733,396원 |
| 1. 임차인 채노송화 보증금 | 45,000,000원 | 17,788,604원 |
| 인수 · 채노송화 미배당 보증금 | 27,211,396원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 신해진 보증금 | 1,000원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 최정아 보증금 | 4,700원 | 매수인 인수 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 손해은 | 792,890,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 채노송화의 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 손해은의 청구액 792,890,736원은 배당되지 않으며, 채노송화의 부족분 27,211,396원과 신해진·최정아의 보증금 합계 5,700원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 홍익그린빌은 다세대주택으로 이용 중이며, 해당 호실은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 보은고등학교 북동측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 남측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 123,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 13세대 규모 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰돼 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수 보증금의 합계를 자금계획 기준으로 삼아야 합니다. 현재 확인된 합계는 45,739,096원입니다.
- 채노송화 보증금 검증. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 점유관계와 2022년 종전 강제경매 관계를 확인하세요.
- 윤종상·기사항전 조사. 보증금, 계약일, 점유개시일, 확정일자와 실제 점유 여부가 확인되기 전에는 추가 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 갑구 4번 원문 확인. 가등기의 종류와 본등기 관계, 담보가등기 여부, 매각으로 소멸하는지 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 명도 대상 구분. 임차권등기권자와 현재 점유자가 서로 다를 수 있으므로 각 점유자의 호실 사용 관계와 인도 조건을 개별 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제권 발생 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율 대신 실질취득액 45,739,096원 이상을 기준으로 인근 다세대주택 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
표면 최저가는 18,522,000원이지만, 이 금액만 내고 소유권을 취득하는 사건이 아닙니다. 채노송화의 미배당 보증금 27,211,396원과 신해진·최정아 보증금 5,700원을 합치면 확인된 인수액은 27,217,096원, 실질취득액은 45,739,096원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 실질취득액은 각각 45,639,077원, 45,569,064원으로 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 확인된 숫자 밖에 있습니다. 윤종상과 기사항전의 보증금은 미상이며, 갑구 4번 선순위 가등기의 법적 성격도 확인이 필요합니다. 단지 규모는 13세대이고 경매 통계상 평균 2.7회 유찰·매각률 0.0%로 환금성도 강점으로 보기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리 위험은 높습니다. 임차보증금과 가등기 성격이 원본 서류로 정리되기 전에는 가격 할인보다 인수 위험을 먼저 보는 것이 맞습니다.
