청주지방법원 2025타경51995. 보은읍 죽전리 홍익그린빌 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 65,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,295,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소되지 않는 선순위 권리와 대항력 임차인입니다.
등기상 현재 소유자는 신영선입니다. 갑구 3번에는 2022.03.04. 접수된 소유권이전청구권 가등기와 신영선 명의의 소유권이전 내용이 함께 나타나며, 분석상 현재 강제경매개시결정보다 앞선 권리로서 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 비고에도 담보가등기 여부와 종류를 확인해야 한다고 기재돼 있으므로, 원인증서와 등기부 원문을 확인하기 전에는 소유권 취득의 안정성을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 신영선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손해은 / 792,890,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 단지 정보 | 홍익그린빌 · 13세대 · 사용승인 2013.06.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기가 남는다
우리은행 근저당 270,000,000원은 2014.12.22. 해지로 말소됐고, 보은신용협동조합 근저당 42,000,000원도 2025.02.17. 해지로 말소됐습니다. 2025.01.06. 보은신용협동조합이 신청한 임의경매 역시 2025.01.14. 취하돼 2025.01.17. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.17. 손해은의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 인수액 존재
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신해진 | 전체 | 2024.04.15 | 1,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 최정아 | 전체 | 2025.06.02 | 4,700원 | 2026.01.06 신청 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 윤종상 | 미상 | 2025.01.17 | 미상 | 2026.01.20 신청 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 신해진과 최정아는 말소기준보다 앞서 전입했고 우선변제권이 없는 것으로 반영돼, 보증금 합계 5,700원 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 윤종상은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인보다 실질취득액을 본다
현재 최저매각가 22,295,000원은 감정가 65,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 지역 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 홍익그린빌은 13세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 771,397,046원 | 5,700원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 777,965,154원 | 5,700원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,549원 | 10,327,907원 | 782,562,829원 | 5,700원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지지만, 갑구 3번 가등기와 윤종상의 미상 임차보증금 문제는 해소되지 않습니다. 따라서 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없고, 인수권리 확인 이후의 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 인수 · 임차인 신해진 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최정아 보증금 | 4,700원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 손해은 | 792,890,736원 | 21,493,690원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 771,397,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신해진·최정아의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 윤종상의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보은고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하고, 2필 일단의 사다리형 평지 위 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 123,400원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 2.7회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 원인증서 확인. 가등기의 종류, 담보가등기 여부, 본등기 및 현재 소유권과의 관계를 등기부 원문과 원인증서로 확인하세요.
- 윤종상 보증금 확인. 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서를 대조해 보증금과 확정일자, 실제 인수 잔액을 확정하세요.
- 점유관계 확인. 세 명 모두 전입 또는 점유조사에 나타나므로 실제 거주자, 중복 임대차 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 최저매각가가 아니라 낙찰가에 임차보증금 인수와 가등기 위험을 합산한 총부담을 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 체납·배당 변동. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 열람한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 인수권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 22,295,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 접근하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 갑구 3번 가등기가 인수 권리로 남고, 실제 임차인 3명 중 윤종상의 보증금은 확인되지 않았습니다. 현재 계산 가능한 최소 실질취득액은 22,300,700원이지만, 미상 임차보증금과 가등기 효력에 따라 부담이 더 커지거나 소유권 안정성이 흔들릴 수 있습니다.
권리는 불합격, 가격 판단은 보류. 가등기와 임차보증금이 모두 해소되거나 금액과 효력이 확정되기 전에는, 감정가 대비 34.3%라는 숫자도 입찰 근거가 될 수 없습니다.
