31,850,000원
청주지방법원 2025타경51995. 보은읍 죽전리 홍익그린빌 3층 303호, 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 6,500만원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 3,185만원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.11.17. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 전입한 임차인이 3명이고, 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기·소유권이전 경위 역시 말소기준보다 앞섭니다.
알려진 임차보증금은 신해진 1,000만원, 최정아 4,700만원으로 합계 5,700만원입니다. 예상배당에서는 두 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 알려진 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 윤종상도 경매개시결정보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 3층 303호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 신영선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 손해은 / 792,890,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기와 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당권 270,000,000원은 2014.09.18. 이미 말소됐고, 이승수의 전세권 43,000,000원도 2018.06.05. 말소됐습니다. 최석주의 주택임차권 50,000,000원 역시 2024.08.30. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.17. 채권자 손해은의 강제경매개시결정이며, 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신해진 | 전체 | 2024.04.15 | 1,000만원 | 미상 | 대항력 有 우선변제 無 1,000만원 인수 |
| 최정아 | 전체 · 주거 | 2025.06.02 | 4,700만원 | 2026.01.06 | 대항력 有 우선변제 無 4,700만원 인수 |
| 윤종상 | 점유범위 미상 | 2025.01.17 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 가능 |
매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 알려진 두 임차인의 보증금만 합쳐도 5,700만원이고, 윤종상의 보증금은 아직 금액 산정에 포함할 수 없습니다.
② 실질취득 — 3,185만원이라는 숫자의 착시
현재 최저가만 보면 감정가보다 33,150,000원 낮습니다. 그러나 알려진 인수액을 더하면 계산이 완전히 달라집니다.
감정가 65,000,000원보다 23,850,000원 높고, 감정가의 136.7%+입니다. 윤종상 보증금과 가등기 위험은 별도입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 31,850,000원 | 57,000,000원 | 88,850,000원+ |
| 3회 유찰 · 34% | 22,295,000원 | 57,000,000원 | 79,295,000원+ |
| 4회 유찰 · 24% | 15,606,499원 | 57,000,000원 | 72,606,499원+ |
네 차례 유찰을 가정해 낙찰가가 15,606,499원까지 내려가도 알려진 보증금 인수를 더한 최소 실질취득은 72,606,499원+으로 감정가 65,000,000원을 넘습니다. 따라서 유찰 횟수나 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 인수 · 임차인 신해진 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 최정아 | 4,700만원 | 0원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 손해은 | 792,890,736원 | 30,876,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 손해은의 미배당액은 762,014,036원입니다. 알려진 임차보증금 5,700만원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 윤종상의 보증금은 미상이라 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보은고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 123,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택이며 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회로 집계돼, 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 원본 확인. 소유권이전청구권 가등기의 종류, 담보가등기 해당 여부, 소유권이전과의 관계 및 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 윤종상 보증금 확인. 임대차계약서·전입세대열람·확정일자·점유범위를 대조해 추가 인수액의 상한을 확정해야 합니다.
- 신해진·최정아 임대차 확인. 알려진 보증금 5,700만원의 실제 계약 내용, 반환 여부 및 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액으로 판단해야 합니다. 현재 회차 최소 실질취득은 88,850,000원+입니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제·추가 채권과 윤종상 보증금이 반영되면 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 구조 확인. 임차인 3명의 실제 점유 여부와 세대별 거주관계, 인도 합의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 법원 문건을 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “136.7%+ 실질취득”
이 물건은 감정가 6,500만원에서 두 번 유찰돼 최저가가 3,185만원까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 임차보증금 인수 5,700만원을 더하면 최소 실질취득은 8,885만원으로 올라갑니다. 감정가보다 2,385만원 높고, 감정가의 136.7%+입니다. 윤종상의 보증금이 확인되면 총액은 더 커질 수 있습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 갑구 3번 가등기·소유권이전 경위까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 몇 차례 유찰됐는지가 아니라, 임차보증금 총액과 가등기의 법적 성격을 확정할 수 있느냐입니다. 현재 상태에서는 가격도 권리도 입찰 보류가 타당합니다.
