수원지방법원 2025타경3908. 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층 301호가 표시된 사건입니다. 감정요항상 본건은 근린생활시설로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층·지하3층입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태산아이이며, 2023.04.28. 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 5,172,000,000원입니다.
권리의 기준점 자체는 선명합니다. 하나은행 근저당 이후 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 씨엘씨앤피 가압류, 인천광역시 서구 압류, 하남시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기상 후순위 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 김정만은 말소기준보다 앞선 2022.05.06. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사되어, 보증금 40,000,000원을 매수인이 떠안는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3908 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층 301호 · 도로명 경기도 하남시 미사대로 424 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지상10층 / 지하3층 · 감정요항상 제3층 제301호 외 3개호 |
| 소유자 | 주식회사태산아이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,240,000,000원 / 2,268,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,144,888,148원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2022.03.24. 설정된 신한은행 근저당권 4,692,000,000원은 2023.04.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권 5,172,000,000원이 이 사건의 말소기준입니다. 그 이후의 기술보증기금 가압류 761,000,000원, 씨엘씨앤피 가압류 148,817,575원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 인수 4,000만원 + 미상 2건
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 도곡아카데미 | 301호 | 2024.12.06 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정원식 | 3층 307호 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김정만 | 3층 308호 | 2022.05.06 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 우선변제 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 카데미 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
김정만의 전입일은 말소기준인 2023.04.28.보다 앞서고, 보증금은 40,000,000원입니다. 배당계산에서는 우선변제권이 없어 배당액을 0원으로 두고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산했습니다. 따라서 현재 최저가 2,268,000,000원에 낙찰될 경우 확인된 범위의 실질취득액은 2,308,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,080,000원 |
| 인수 · 김정만 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,172,000,000원 | 2,242,920,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 761,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 씨엘씨앤피 | 148,817,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 6,081,817,575원, 채권자 예상배당은 2,242,920,000원, 미배당은 3,838,897,575원입니다. 김정만 보증금 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 하남종합운동장 남동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·공원·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 미사역(지하철 5호선)이 소재합니다.
- 도로. 동측·북측으로 약 40미터 및 15미터 내외 포장도로, 서측으로 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정만 보증금. 현재 계산상 40,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 미상 점유 2건. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 계약관계와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 도곡아카데미·정원식. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 확정일자·배당요구 등 배당 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 세액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이고 감정요항에는 제301호 외 3개호가 기재되어 있으므로 실제 매각대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 2,268,000,000원은 감정가의 70%이나 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 점유 위험은 남는다”
이 사건은 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 소멸한다는 점에서는 단순합니다. 그러나 실제 입찰판단은 그 다음부터입니다. 김정만의 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 현재 회차의 확인 실질취득액이 2,308,000,000원이 되고, 전입일과 보증금이 미상인 점유 표시도 2건 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당순서까지 확인해야 합니다.
또한 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력도를 높게 평가할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문입니다. 말소기준은 명확하지만, 인수와 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 C등급형 사건으로 보는 것이 자료와 가장 일치합니다.
