수원지방법원 2025타경3908. 하남시 망월동 트레비타워 3층 307호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사태산아이이며 2022년 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023.04.28. 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 이후 기술보증기금·주식회사 씨엘씨앤피의 가압류와 국·서구(인천광역시)·하남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리만 보고 ‘인수 0’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 김정만의 전입일은 2022.05.06.로 말소기준보다 빠르고, 배당자료에서도 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
감정가 600,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 420,000,000원입니다. 하지만 낙찰대금과 별도로 40,000,000원의 임차보증금을 떠안으므로 현재 회차에서 실제로 보는 취득 부담은 460,000,000원입니다. 이 사건은 가격표의 420,000,000원과 실질취득 460,000,000원을 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층 307호 · 경기도 하남시 미사대로 424 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사태산아이 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 420,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,144,888,148원 |
| 말소기준 | 2023.04.28. 을구 3번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 5,172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차보증금 4,000만원은 인수
2022.03.24. 설정된 주식회사신한은행 근저당권은 2023.04.28. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김정만은 2022.05.06. 전입해 말소기준보다 앞서며, 우선변제권 없이 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 인수 대상은 김정만 40,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 도곡아카데미 | 301호 | 2024.12.06 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원식 | 3층 307호 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정만 | 3층 308호 | 2022.05.06 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 있음 | 없음 | 40,000,000원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 현황상 실제 임차인은 3명입니다. 주식회사 도곡아카데미와 정원식은 전입일이 2023.04.28. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 정원식은 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준 뒤이므로, 현재 자료상 매수인 승계액으로 반영되지 않습니다. 반면 김정만은 말소기준보다 앞서 전입했고 배당자료에서 40,000,000원 전액 인수로 명시됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%보다 ‘실질취득’을 먼저 본다
현재 최저가는 감정가 600,000,000원의 70%인 420,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 294,000,000원, 3회 유찰 시 205,800,000원으로 내려가지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 40,000,000원으로 동일하게 반영되어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 기준금액은 420,000,000원이 아니라 460,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 이 금액이 주변 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 가격 가점은 시세를 직접 대조한 뒤에 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 인수 · 임차인 김정만 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 5,172,000,000원 | 413,400,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 기술보증기금 | 761,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 씨엘씨앤피 | 148,817,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 420,000,000원 중 집행비용 6,600,000원을 제외한 413,400,000원이 주식회사하나은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 전체 청구액 6,081,817,575원 중 미배당은 5,668,417,575원입니다. 김정만 보증금 40,000,000원은 배당액 0원으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남종합운동장 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·공원·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 미사역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·시스템에어컨·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·북측으로 약 40미터 및 15미터 내외 포장도로, 서측으로 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 물건이므로 입찰 전 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 420,000,000원만 보지 말고 김정만 보증금 40,000,000원을 더한 460,000,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 김정만 임차관계 확인. 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 40,000,000원 전액 인수로 반영돼 있으므로 계약관계와 실제 점유상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 정원식 보증금 확인. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 임대료 수준, 공실 가능성, 관리비, 업종 제한을 현장에서 확인하세요.
- 시세 대조. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.2억 낙찰”이 아니라 “4.6억 취득”으로 본다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 뒤의 등기 권리는 대부분 소멸하지만, 김정만의 대항력 임차보증금 40,000,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 420,000,000원이라는 최저가만 보면 안 됩니다. 실질취득은 460,000,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 정원식의 확인되지 않은 보증금, 그리고 근린생활시설이라는 용도까지 겹칩니다. 시세 비교 근거도 없으므로 “1회 유찰되어 싸졌다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다. 이 물건은 권리분석보다도 인수액을 포함한 총취득비용과 실제 상업용 수요를 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
