매력지수 C등급 · 대형 상가 신건이나 대항력 임차인 4천만원 인수와 낮은 환금성 리스크 존재
대항력 임차인 보증금 4천만원 인수로 실질취득은 최저가보다 높고, 상업시설 특성상 환금성과 후순위 권리 검토가 필요해 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대형 상업시설 경매로 권리관계는 대부분 정리되지만, 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 김정만의 보증금 4천만원 인수입니다. 낙찰가가 내려가도 인수금액은 별도로 남는 구조이며, 신건 기준 실질취득금액은 약 25.83억으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
2,579,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
2,619,000,000원
낙찰가+임차인 인수
매수인 인수
40,000,000원
김정만 보증금
핵심지표
대항력 有
우선변제권 無
수원지방법원 2025타경3908. 경기도 하남시 망월동 트레비타워 3층 308호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 25.79억원이며, 소유자는 주식회사태산아이입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 무인수 물건이 아닙니다. 3층 308호 점유자인 김정만은 2022년 5월 6일 전입으로 말소기준권리 이전 요건을 충족해 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어, 배당보다 매수인 인수 위험이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경3908 (임의경매)
소재지
경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층 308호
용도 / 이용상태
대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 중
소유자
주식회사태산아이
감정가 / 최저가
2,579,000,000원 / 2,579,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 4,144,888,148원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인만 남는다
② 임차인 분석 — 김정만 보증금 인수 가능성
임차인
점유
보증금
대항력
승계
김정만
3층 308호
40,000,000원
有
매수인 인수 가능
주식회사 도곡아카데미
301호
50,000,000원
없음
없음
정원식
3층 307호
미상
없음
없음
⚠️ 핵심 인수 위험 김정만은 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력 有입니다. 우선변제권은 없어 배당보다 인수가 우선되는 구조이며, 신건 낙찰 시 실질취득 = 낙찰가 25.79억 + 보증금 4천만원 = 약 25.83억으로 판단해야 합니다.
주의. 국세·지방세 관련 압류 등 세금 관련 권리 여부는 배당순위와 당해세 해당 여부를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금 반영. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 김정만 보증금 4천만원을 포함한 실질취득가를 기준으로 검토해야 합니다.
임차관계 확인. 김정만의 대항력은 유지될 가능성이 있으므로 계약관계와 보증금 반환 여부 확인이 필요합니다.
상가 환금성. 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 실제 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
세금 리스크. 압류 관련 당해세 여부는 최종 배당계산 전 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 인수 구조를 먼저 보라”
이 물건은 권리 자체는 단순하게 정리되지만, 대항력 임차인이 존재하는 상가입니다. 낙찰가가 내려가도 김정만 보증금 4천만원 인수 위험은 사라지지 않습니다. 따라서 판단 기준은 25.79억 최저가가 아니라 인수금을 더한 실질취득가입니다. 상업시설의 임대수요와 환금성을 함께 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
