청주지방법원 2024타경31351. 충북 음성군 맹동면 두성리 1459, 플러스빌딩 1층 101호 근린시설입니다. 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근 노선상가지대에 자리한 건물로, 공부상 1층은 소매점 용도입니다. 건물은 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물이며, 근처에는 공공기관과 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 분포합니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 5억 4,800만원에서 5차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 7,956만 9,000원입니다. 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 상가 경매에서는 감정가 대비 할인율과 실제 투자수익성이 반드시 일치하지 않습니다. 공실 가능성, 임차인 확보, 매각 시 환금성, 건물 전체의 영업환경을 함께 검토해야 합니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 진주남부농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건과 별도의 공매공고가 확인되고, 임대차 관련 명의의 실제 점유범위도 확인해야 하므로 서류상의 권리소멸만으로 모든 현장 위험이 해소된다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 태정1길 5, 1층 101호 (플러스빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 소매점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인 2017.07.20 |
| 소유자 | 주식회사옥토부동산개발 |
| 감정가 | 548,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,569,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 4,612,263,141원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.04 진주남부농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원) |
| 점유 관련 사항 | 매각물건명세서상 공실 · 현황조사상 관련 명의 5건 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
가장 중요한 기준은 2017.08.04 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 당초 근저당권자는 진주남부농업협동조합, 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보로 설정되었습니다. 2024.02.06 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유 조사 — 공실 표기와 관련 명의 5건
매각물건명세서에는 “공실임”으로 기재되어 있습니다. 그러나 현황조사에서는 송동준 및 상가건물임대차현황서상의 여러 등록 명의가 확인됩니다. 확인된 명의는 총 5건이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 포함되어 있지 않습니다.
| 성명 / 법인 | 점유·등록 범위 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송동준 | 목적물 3~6번 전부 | 2024.02.07 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 주식회사 카디 | 상가임대차 등록 · 범위 미상 | 2023.01.16 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 이중열 | 상가임대차 등록 · 범위 미상 | 2022.04.12 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 주식회사 에덴 | 상가임대차 등록 · 범위 미상 | 2023.05.22 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 주식회사 두성이앤지 | 상가임대차 등록 · 범위 미상 | 2023.01.17 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
모든 기재 전입·등록일은 말소기준일인 2017.08.04 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 상가임대차 대항력은 실제 목적물 인도와 사업자등록 등 법정 요건을 함께 판단해야 합니다. 위 명의 전부가 101호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.
현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 이는 확인된 임차 관련 명의가 말소기준보다 늦게 등록된 데 따른 판단으로, 실제 임대차관계와 점유상태의 현장 확인까지 생략할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 명도비용이나 체납 관리비 등은 권리 인수액과 별개의 문제입니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%
현재 최저매각가 179,569,000원은 감정가 548,000,000원의 약 32.77%입니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 반복 유찰 그 자체가 시장에서 감정가 수준의 수요가 충분하지 않았다는 경고 신호입니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 상가는 주거용 부동산과 달리 유동인구, 점포의 가시성, 실현 가능한 임대료, 공실 기간, 상권 성숙도에 따라 가치가 크게 달라집니다. 감정가가 많이 낮아졌다는 사실만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 결론 내리기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 인수 예상액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 32.77% | 179,569,000원 | 0원 | 179,569,000원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 143,655,200원 | 0원 | 143,655,200원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 114,924,160원 | 0원 | 114,924,160원 |
각 회차 최저가에 낙찰되고 권리 인수액이 0원인 경우의 계산입니다. 실제 낙찰가격, 취득세, 명도비, 관리비 등은 별도이며 후속 회차 가격은 해당 회차 진행을 가정한 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,313,966원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진주남부농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
5,760,000,000원 | 176,255,034원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사플러스종합개발 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,313,966원을 제외한 176,255,034원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 배분할 잔액은 없습니다.
근저당권 채권최고액 합계 6,060,000,000원을 기준으로 한 추정 미배당액은 5,883,744,966원입니다. 다만 이 금액은 채권최고액을 합산한 계산상 부족액이며 실제 확정 채무잔액이나 이 호실에 최종 배분될 공동담보 채권액과 반드시 같지는 않습니다. 미배당액이 매수인에게 그대로 인수된다는 의미도 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰 | 179,569,000원 | 176,255,034원 | 5,883,744,966원 | 0원 |
| 6회 유찰 | 143,655,200원 | 140,844,027원 | 5,919,155,973원 | 0원 |
| 7회 유찰 | 114,924,160원 | 112,515,222원 | 5,947,484,778원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 예상 회수액은 줄고, 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 확인된 권리 판정에 따르면 어느 시나리오에서도 매수인에게 승계될 금액은 0원으로 추정됩니다. 중요한 것은 낮아진 가격이 실제 상가 가치에 비해 합리적인가 하는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근. 주변은 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 후면에는 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 남서측 버스정류장과 간선도로 원중로, 북서측 교연로를 이용할 수 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로 조건. 남서측 약 30m 내외 왕복 7차선 도로, 북동측 약 12m 내외 도로, 북서측 약 10m 내외 도로와 접합니다. 도로 접근성은 긍정적이나, 실제 101호 출입구 방향과 도로에서의 점포 노출 정도를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 2017.07.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·옥내소화전, 승강기 및 주차장설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 1층 소매점, 2층 유흥주점, 3층 의원, 4층 일반음식점 용도입니다. 현황상 다른 층 일부는 가구점·교회·사무실로 이용되고, 나머지는 공실 상태입니다. 대상 101호는 매각물건명세서상 공실로 표시되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지면적은 1,360.6㎡, 공시지가는 1,303,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주변 상업시설과 공공기관은 입지상 장점이지만, 건물 내 공실 상태와 후면 개발 진행 상황을 고려하면 실제 임대수요 및 재매각 수요를 보수적으로 평가해야 합니다. 반복 유찰 이력도 가격형성과 환금성 점검이 필요한 사유입니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 101호 현장 확인. 매각물건명세서상 공실 표기와 현황조사상 관련 명의 5건을 대조하세요. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태 및 다른 호실과의 이용관계 확인이 우선입니다.
- 상가임대차 확인. 송동준의 목적물 3~6번 점유 표기와 나머지 법인·개인의 등록 범위를 확인하세요. 사업자등록, 실제 인도, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 통해 대항력과 우선변제 관계를 최종 판단해야 합니다.
- 공매 진행상태 확인. 2022.03.30 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 매각·소유권 취득에 영향을 미칠 사정이 있는지 확인하세요.
- 세금·배당 검토. 국민건강보험공단·국·평택시·음성군 압류 4건의 체납 내역과 법정 우선순위를 점검하세요. 실제 배당표가 추정치와 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 진주남부농업협동조합 근저당과 주식회사플러스종합개발 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 대상 호실의 담보관계와 경매 목적물 범위, 다른 공동담보 물건의 진행상태를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 1층 소매점으로 실제 임대할 수 있는 보증금·월세, 예상 공실기간, 전용면적, 관리비, 내부 시설상태 및 업종 제한을 확인하세요. 감정가 대비 할인율보다 현실적인 임대수익이 중요합니다.
- 명도·관리비. 공실로 표시되어 있더라도 현장 점유 여부를 최종 점검하세요. 공용부분 체납 관리비와 인도 과정에서 발생할 비용도 낙찰가 외 자금계획에 포함해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 실제 진행 여부와 기일 변경 가능성을 확인하고, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공매 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 33%”보다 중요한 것은 실제 수익성
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 후순위 담보권·압류가 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 권리분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 548,000,000원에서 최저매각가 179,569,000원까지 내려온 사실도 가격 검토의 출발점이 됩니다.
그렇지만 5회 유찰이라는 이력은 가볍지 않습니다. 공실로 표시된 상가이고, 실제 점유범위가 특정되지 않은 임대차 관련 명의도 남아 있습니다. 국세·지방세 압류와 공매공고의 진행관계도 점검해야 합니다.
무엇보다 최근 실거래에 기초한 시세 비교가 확정되지 않아, 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 볼 근거가 충분하지 않습니다. 추후 회차에서 가격이 더 하락하더라도, 그 자체만으로 우량 투자로 바뀌지는 않습니다.
결론은 권리 인수위험은 제한적이지만, 가격·임대·환금성 위험 때문에 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다. 현장 공실 상태와 점유관계, 공매 진행상황, 주변 상가 실거래 및 임대수익을 검증한 뒤에야 응찰 여부와 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 권리상 소멸 예정이라는 사실과 경제적으로 좋은 물건이라는 판단은 명확하게 구분해야 합니다.
