청주지방법원 2024타경31351. 음성군 맹동면 두성리 플러스빌딩 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 548,000,000원이고 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 224,461,000원, 현재 회차 표기상 감정가의 41% 수준입니다. 건물은 2017.07.20 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 공부상 1층 용도는 소매점입니다.
권리 구조의 출발점은 2017.08.04 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 경매채권자로 등기돼 있습니다. 그 뒤 국민건강보험공단·국·평택시·음성군의 압류, 주식회사플러스종합개발의 후순위 근저당, 경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31351 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 태정1길 5, 1층101호 (플러스빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 1층 소매점 |
| 소유자 | 주식회사옥토부동산개발 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2017.07.20 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 224,461,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 4,612,263,141원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2017.08.04 진주남부농업협동조합 근저당입니다. 이후 압류 4건과 주식회사플러스종합개발의 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 선순위 근저당 자체도 경매로 매각되면서 소멸하는 구조여서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
임차 관련 현황 — 5명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
| 이름 | 점유·등록 내용 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송동준 | 목적물 3~6번 전부 | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 카디 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중열 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에덴 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두성이앤지 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
5명 모두 전입·등록일이 2017.08.04 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이고, 매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 임대차 관계는 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘싸다’ 단정은 금지
현재 최저매각가는 224,461,000원으로 4회 유찰된 가격이며, 회차 표기상 감정가의 41%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 4회 연속 유찰됐다는 사실 자체는 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호입니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 플러스빌딩의 여타 호실에는 공실이 있으며 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대로 설명됩니다. 가격 판단은 임대수익, 공실기간, 해당 1층 101호의 실사용 가능성까지 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,942,454원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 5,760,000,000원 | 220,518,546원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사플러스종합개발 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,942,454원을 제외한 220,518,546원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 6,060,000,000원 대비 미배당액은 5,839,481,454원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근. 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 상권 성숙도. 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대로 평가돼 있어 현재 유동수요와 향후 상권 정착 정도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 남서측으로 버스정류장이 있는 간선도로 원중로에 접합니다. 북서측 인근으로 교연로가 통과해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30미터 내외 왕복7차선 포장도로, 북동측 약 12미터 내외 도로, 북서측 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 1,303,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 공부상 1층 소매점, 2층 유흥주점, 3층 의원, 4층 일반음식점이며 감정 당시 일부 호실은 가구점·교회·사무실로 이용되고 여타는 공실 상태였습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 임차 관련 등록자 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 실제 점유관계는 최신 명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있습니다. 현황조사상 등록자 정보와 실제 현장 점유가 일치하는지 확인하세요.
- 공매 진행 교차확인. 2022.03.30 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 진행관계를 확인하세요.
- 압류 4건 확인. 국민건강보험공단·국·평택시·음성군 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 41%라는 숫자만으로는 부족합니다. 인근 1층 근린시설의 실제 임대료·공실·매매사례를 확인해 224,461,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설은 개별 호수의 동선·가시성·업종 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다. 1층 101호의 출입구 위치, 전면 노출, 주차·승강기 접근을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.08.04 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차 관련 등록자 5명도 모두 말소기준 이후 전입·등록이라 대항력은 없으며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 548,000,000원 감정가에서 4회 유찰돼 224,461,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있고, 공매공고·압류 4건도 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 근린시설입니다. 현재 회차의 결론은 인수 0원, 그러나 감정가 41%만으로 저가매수라 단정하지 말 것입니다.
