청주지방법원 2024타경31351. 충북 음성군 맹동면 두성리 플러스빌딩 1층 102호 근린시설입니다. 감정가는 523,000,000원이었지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 214,221,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.04 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권 5,760,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.03.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

말소기준 이후 국세·지방세 압류 3건, 공매공고, 소유권이전청구권가등기가 이어졌습니다. 등기 분석상 압류와 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기에 대해서는 종류 확인 필요라는 주의사항이 있고, 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당 선순위에 영향을 줄 수 있습니다. 공매공고도 있어 법원 경매와 공매 진행의 교차 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리

② 임차·점유 관계 — 5명 모두 말소기준 이후

현황조사에는 송동준, 주식회사 카디, 이중열, 주식회사 에덴, 주식회사 두성이앤지가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 이 5명 모두 전입·등록일이 2017.08.04 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 매수인 인수 여부와 별개로 우선변제·배당 참여 여부는 매각물건명세서와 임대차현황을 원본 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 523,000,000원에서 4회 유찰된 214,221,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 41%입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,221,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 5,549,578,094원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근으로, 한국소비자원 등 공공기관과 킹스밀오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 후면은 개발이 진행 중인 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 남서측 간선도로 원중로와 버스정류장이 인접하며, 북서측으로 교연로가 통과해 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2017.07.20입니다. 위생·급배수, 화재탐지·옥내소화전, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 1층은 소매점이며, 건물 일부는 가구점·교회·사무실로 이용되고 여타는 공실 상태입니다. 해당 매각물건도 공실로 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 1,360.6㎡, 공시지가는 1,303,000원/㎡입니다. 남서측 약 30미터, 북동측 약 12미터, 북서측 약 10미터 도로와 접합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 소멸 분석되지만, 담보가등기 여부와 실제 성격을 원본으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국·평택시·음성군 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 체납세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2022.03.30 공매공고가 등기돼 있으므로 법원 경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 임차관계 확인. 현황조사상 5명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서를 다시 대조해야 합니다.
• 공실·수익성 확인. 현재 공실인 근린시설이므로 예상 임대료, 관리비, 공실기간, 실제 상권 수요를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가의 41%까지 내려왔더라도 실거래 시세 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 수익가치와 환금성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 하지만 가격은 별도 검증

이 물건은 말소기준이 분명하고 현황조사상 점유·등록자 5명도 모두 그 이후라 선순위 임차인 인수형 위험은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 국세·지방세 압류, 공매공고, 가등기 확인이라는 실무 체크포인트가 남아 있고, 무엇보다 4회 유찰된 근린시설이라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 523,000,000원이 214,221,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.