청주지방법원 2024타경31351. 충북 음성군 맹동면 두성리 1459, 플러스빌딩 1층 102호 근린상가입니다. 건물은 2017년 7월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 감정평가상 1층의 공부상 용도는 소매점입니다. 소유자는 주식회사옥토부동산개발이며, 2017년 7월 소유권보존등기 후 같은 해 8월 진주남부농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세금 관련 압류와 가등기가 이어졌고, 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 시간 순서만 놓고 보면 2017.08.04. 근저당권이 기준입니다. 후순위 압류와 가등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 세금의 배당 우선순위와 가등기의 실제 성격, 그리고 임차관계는 별개로 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 감정가가 크게 할인됐다는 사실보다 실제 상가 수요와 점유 상태가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 태정1길 5, 1층 102호 (플러스빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 · 사용승인 2017.07.20. |
| 소유자 | 주식회사옥토부동산개발 (단독소유) |
| 감정가 | 523,000,000원 |
| 최저매각가 | 171,377,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 4,612,263,141원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.04. 진주남부농업협동조합 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원) |
| 등기상 공동담보 | 공동담보목록 제2017-584호 |
| 매각물건명세서 비고 | 공실임 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 세금·가등기·점유는 확인
핵심은 2017.08.04. 을구 1번 근저당권입니다. 진주남부농업협동조합이 채권최고액 5,760,000,000원으로 설정한 근저당권이며, 2024.02.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액이므로, 해당 금액 전체를 이 호실만의 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 국세·지방세 압류 3건과 2019년 가등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 세금의 배당 우선순위는 다른 문제입니다. 법정기일 및 당해세 해당 여부에 따라 세금이 근저당권자에 앞서 배당받을 수 있습니다.
점유·임대차 관계도 함께 살펴봐야 합니다. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만, 현황조사에서는 송동준 및 상가건물임대차현황서 등록자들이 확인됩니다. 이들 전입·등록일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 이 호실과의 정확한 관계도 불명확합니다.
| 점유자 / 등록자 | 전입·등록일 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송동준 | 2024.02.07. | 목적물 3~6번 전부 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 카디 | 2023.01.16. | 미상 · 상가임대차 등록 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이중열 | 2022.04.12. | 미상 · 상가임대차 등록 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에덴 | 2023.05.22. | 미상 · 상가임대차 등록 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두성이앤지 | 2023.01.17. | 미상 · 상가임대차 등록 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
대항력의 '후순위' 표시는 확인된 전입·등록일과 2017.08.04. 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 대항요건, 목적물 일치 여부, 임대차계약 내용 및 확정일자는 별도 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관의 보증금 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 33%가 곧 시세의 33%는 아니다
감정가 523,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 171,377,000원입니다. 감정가 대비 비율은 32.77%로, 상당한 가격 조정이 이루어진 상태입니다. 하지만 이것은 어디까지나 과거 감정가격을 기준으로 한 할인율이지 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격을 뜻하지 않습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린상가입니다. 따라서 실제 매매 시세뿐 아니라 점포의 임차 수요, 예상 임대료, 공실 기간과 매도 시 환금성까지 검토해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 171,377,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 산출상 인수 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 32.77% | 171,377,000원 | 0원 | 5,591,822,278원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 137,101,600원 | 0원 | 5,625,617,822원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 109,681,280원 | 0원 | 5,652,654,258원 |
유찰 시 가격과 미배당은 회차별 시뮬레이션 값입니다. 미배당은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 차액이며, 실제 확정 채무액이나 매수인 승계채무를 의미하지 않습니다. 인수액 0원은 확인된 권리를 기준으로 한 산출값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 한도 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,199,278원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
5,760,000,000원 | 168,177,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 171,377,000원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 3,199,278원을 제외하면 근저당권에 배정되는 금액은 168,177,722원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 한 미배당 차액은 5,591,822,278원입니다. 다만 이는 공동담보 채권최고액과 예상배당액의 비교 결과이며, 실제 채권잔액에 대한 확정 부족액이 아닙니다. 무엇보다 근저당권 미배당액이 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근에 위치합니다. 한국소비자원 등 공공기관과 킹스밀오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다. 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 남서측으로 버스정류장이 있는 간선도로 원중로에 접합니다. 북서측 인근에는 교연로가 통과하며, 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로 조건. 남서측 약 30m 내외 왕복 7차선 포장도로, 북동측 약 12m 내외 도로, 북서측 약 10m 내외 도로에 접합니다. 간선도로 접근성은 장점이나 실제 점포 이용객의 유입과 영업성은 별도 검토 대상입니다.
- 이용상태. 플러스빌딩의 1층은 공부상 소매점 용도입니다. 감정평가에서는 건물 내 일부 가구점·교회·사무실 이용과 여타 공실 상태가 확인됐습니다. 본건 매각물건명세서에도 공실로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 1,360.6㎡, 공시지가는 1㎡당 1,303,000원입니다. 해당 토지 면적은 건물 전체 부지의 면적이며 102호의 전용면적이나 전유 대지지분을 뜻하지 않습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2017.07.20.이며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기와 주차장설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 개별 점포의 매출·임대수요·접근 동선·공실 여부에 따라 시장가격 차이가 커질 수 있습니다. 5회 유찰과 공실 기재를 고려하면, 향후 매도에 필요한 기간과 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰하지 말고 플러스빌딩 1층 상가와 주변 근린상가의 실제 매매가격, 임대료, 공실률 및 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 102호 점유 확인. 매각물건명세서의 공실 표기와 현황조사의 등록자 기록을 대조해야 합니다. 송동준의 '목적물 3~6번 전부' 기재가 본건에 미치는 범위를 확인하고, 현장 점유와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가임대차 권리 검토. 주식회사 카디, 이중열, 주식회사 에덴, 주식회사 두성이앤지의 실제 임대차목적물과 사업자등록, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 신고일이 후순위라고 해서 명도 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 가등기 원인 확인. 고서영 명의 2019.07.23. 가등기의 실제 종류와 법적 성격, 관련 서류 및 매각 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 충주세무서 관련 국세, 평택시·음성군 관련 지방세 압류의 세목·법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표의 근저당권 배당액은 세금 배당에 따라 조정될 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.03.30. 공매공고와 관련하여 한국자산관리공사 측 공매 진행 상태, 법원경매와의 관계 및 권리 정리 상황을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제2017-584호 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 채권관계, 관련 부동산 및 배당관계를 확인해야 합니다. 채권최고액을 본건 단독 채무액으로 오인해서는 안 됩니다.
- 상가 운영·관리 비용. 공용부분 미납 관리비, 관리단 운영 상태, 시설 유지비와 현장 설비 상태를 확인해야 합니다. 실제 취득에 필요한 세금·명도·수선비도 입찰가격과 별도로 고려해야 합니다.
- 유찰 시나리오와 입찰 상한. 현재 최저가 171,377,000원, 6회 유찰 시 137,101,600원, 7회 유찰 시 109,681,280원의 가격 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 입찰 상한은 회차 할인율이 아니라 검증된 시장가격과 순수익을 기준으로 정해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 33%라도, 시세보다 싸다는 보장은 없다”
플러스빌딩 1층 102호는 5회 유찰 끝에 최저가가 171,377,000원까지 내려온 근린상가입니다. 감정가 523,000,000원과의 차이만 보면 관심을 가질 만한 물건이지만, 경매에서 중요한 것은 최초 평가금액이 아니라 현재 시장에서 얼마에 거래되고 얼마의 수익을 낼 수 있느냐입니다.
말소기준 근저당권과 후순위 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 배당표상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 매수인이 부담할 위험을 평가하려면 미상 임대차의 점유·보증금·확정일자, 가등기 성격, 세금 압류와 공매 진행 상태를 확인해야 합니다.
현재 가격이 감정가 대비 낮다는 사실만으로는 투자 매력이 충분히 확인되지 않습니다. 특히 상가 공실과 반복 유찰은 임대수익과 매각 환금성에 관한 추가 검증을 요구합니다. 결론은 '권리 인수 산출 0원, 그러나 가격 메리트 미입증·점유와 조세 확인 필요'입니다. 현 단계에서는 저가 낙찰 가능성보다 검증되지 않은 변수에 더 높은 비중을 두는 보수적 접근이 적절합니다.
