청주지방법원 제천지원 2024타경947. 충청북도 제천시 강제동에 위치한 더캐슬몰 에이동 1층 108호, 전유면적 65.04㎡의 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 2021년 사용승인을 받은 일반철골구조 단층 상가건물에 속한 구분점포로, 강저농공단지와 KTX 중앙선 철도 인근의 준공업지역 상가지대에 자리합니다. 주변에는 중소규모 공장과 창고시설, 상가가 혼재합니다. 감정평가에서는 상업용부동산으로서의 입지여건을 보통으로 평가했습니다.
등기상 2022년 4월 20일 청양새마을금고가 설정한 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 박기석·윤대석의 근저당권, 서울보증보험의 가압류, 국가 및 제천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 근저당권의 채권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 관련 근질권도 설정되어 있어 배당 단계의 권리자 확인이 필요합니다.
현재 매각 최저가는 감정가에서 크게 떨어졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 차이를 구별해야 합니다. 근린상가는 거래량, 공실, 임대료, 업종 수요와 출구전략에 따라 매각 가능한 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 반복 유찰된 공실 상가는 낮은 가격만으로 투자수익이나 환금성이 확보된다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2024타경947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 더캐슬몰 에이동 1층 108호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 전유면적 | 65.04㎡ |
| 건물구조 | 일반철골구조 · 콘크리트지붕 · 단층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2021.12.13 |
| 현황 / 점유 | 공실 · 임차인 없음 |
| 소유자 | 중부주택산업개발온주식회사 |
| 감정가 | 412,400,000원 |
| 최저매각가 | 44,281,000원 (10회 유찰 · 감정가 대비 10.74%) |
| 신청채권자 | 청양새마을금고 (경매개시 당시) |
| 청구액 | 656,785,383원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준공업지역 · 고도지구 |
| 공부와 차이 | 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리 소멸, 선순위 채권은 이전
말소기준권리는 2022.04.20 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 청양새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 신탁등기도 이미 말소되어 현재 별도의 신탁등기 인수 문제는 나타나지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 10.74%, 그러나 저평가 판단은 보류
본건 감정가는 412,400,000원입니다. 현재 10회 유찰되어 최저매각가가 44,281,000원까지 하락했습니다. 이 금액은 감정가의 10.74%에 해당합니다. 외형적으로 할인 폭은 매우 크지만, 실제 가격 메리트를 판단하려면 동일 상권의 실거래와 임대수익을 반드시 검토해야 합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 412,400,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 44,281,000원 | 10.74% | 10회 유찰 · 현재 회차 |
| 11회 유찰 시 | 35,424,800원 | 8.59% | 추가 유찰 가정 |
| 12회 유찰 시 | 28,339,840원 | 6.87% | 추가 유찰 가정 |
현재 최저가에 낙찰되고 예상 인수액이 0원인 경우, 실질취득 기준액은 44,281,000원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 점포 정비비와 기타 거래비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 실제 취득원가는 이러한 비용을 더해 계산해야 합니다.
이 물건의 가격 검증은 아파트처럼 면적이 유사한 물건의 매매가만 비교하는 방식으로 끝나지 않습니다. 같은 상가 및 인근 준공업지역 근린시설의 거래사례, 실제 임대 가능한 보증금·월세, 공실 기간과 관리비, 업종별 수요를 종합해야 합니다. 임대료가 확보되지 않는 공실 상가라면 낙찰 후 보유비용이 계속 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,197,058원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청양새마을금고 설정 | 720,000,000원 | 43,083,942원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 박기석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 윤대석 | 610,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 | 1,545,876,487원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 | 341,414,640원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
선순위 근저당의 최초 설정권자는 청양새마을금고이며, 이후 엠씨아이대부주식회사로 채권이전 등기가 이루어졌습니다. 배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 단순 추정으로, 실제 확정 채권액·배당권자 및 조세채권 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등의 우선배당은 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 44,281,000원 | 43,083,942원 | 3,474,207,185원 | 0원 |
| 11회 유찰 | 35,424,800원 | 34,387,154원 | 3,482,903,973원 | 0원 |
| 12회 유찰 | 28,339,840원 | 27,429,723원 | 3,489,861,404원 | 0원 |
회차가 추가로 유찰될 경우 매각가격과 채권자 배당액은 함께 낮아지고, 채권 미배당액은 증가합니다. 반면 예상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 신청채권자의 청구액 656,785,383원도 현재 예상 배당액으로는 충족되지 않습니다. 이는 채권 회수 측면에서 배당 부족이 크다는 뜻이지, 그 부족분이 매수인에게 자동으로 이전된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 강제동 강저농공단지 북측, KTX 중앙선 철도 인근에 위치한 더캐슬몰 에이동의 구분점포입니다. 주변에는 준공업지역 상가지대와 중소규모 공장·창고시설이 혼재합니다. 상업용부동산으로서의 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 점포까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정 역시 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.12.13 사용승인된 일반철골구조·콘크리트지붕 단층 건물로, 외벽은 커튼월과 알루미늄복합패널 등으로 마감되어 있습니다. 위생설비 및 소화경보설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)이며, 경매대상인 에이동 1층 108호는 공실입니다. 인접한 117호와 118호 역시 감정평가 당시 공실로 조사되어, 상가 전체의 임대수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 가장형의 상업용 부지로 이용 중이고, 동측 소로와 접합니다. 전체 토지면적은 1,432.0㎡이며, 공시지가는 364,400원/㎡입니다. 이 수치는 개별 108호의 토지 지분 가치와 구별해야 합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·고도지구에 해당하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 반복 유찰과 공실 상태는 매수수요 및 임대수요 측면에서 주의할 신호입니다. 특히 소규모 근린상가는 아파트보다 거래 상대방과 임차 업종이 제한될 수 있어, 향후 처분기간과 재매각가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 10.74%라는 할인율만으로 응찰하지 마세요. 더캐슬몰 및 인근 근린시설의 실거래가격과 실제 매물 호가를 비교하여 낙찰가 상한을 별도로 결정해야 합니다.
- 임대수요 확인. 현재 공실이므로 임차인 확보 가능성, 적정 보증금·월세, 업종별 영업 가능성과 예상 공실기간을 확인하세요. 임대차가 성사되지 않으면 임대수익은 발생하지 않습니다.
- 관리비·보유비용. 공실 기간 중 발생할 관리비, 공용부분 미납 관리비, 제세공과금 및 점포 유지비를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 더캐슬몰 117호·118호와 공동담보 관계입니다. 공동담보의 매각 진행 및 배당관계를 최신 서류로 대조하고, 개별 점포별 부담 관계를 확인해야 합니다.
- 채권이전·근질권 확인. 청양새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권을 확인하고, 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의하세요.
- 세금·압류 확인. 제천세무서 및 제천시 압류가 있으므로 조세채권 우선순위와 배당 가능성을 확인하세요. 예상 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
- 현장 확인. 실제 공실 여부, 출입 가능 상태, 누수·설비·마감 상태, 점포의 가시성과 접근성, 주변 영업 점포의 이용 상황을 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 본건 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 계획하는 업종의 건축물 용도 적합성, 인허가 조건 및 시설 변경 필요성을 확인하세요.
- 출구전략. 향후 직접 사용하지 않을 경우의 임대 가능성뿐 아니라 재매각 수요, 예상 처분기간, 매수자 확보 가능성을 검토하세요. 최저가가 낮더라도 팔 수 없는 자산이 될 위험을 고려해야 합니다.
- 매각조건·원본 대조. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 대조하세요. 매각가격과 현황은 변경될 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 10%대라도, 싸다는 뜻은 아니다”
제천 더캐슬몰 108호는 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 대표적인 근린상가 경매입니다. 임차인 없음·예상 인수 0원이라는 점은 권리분석상 긍정적입니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 채권이전과 근질권, 조세채권의 배당관계는 최종 확인이 필요합니다.
반면 가격 관점에서는 경계해야 할 요소가 명확합니다. 감정가 412,400,000원에서 최저매각가 44,281,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 하락이지만, 10회 유찰과 공실이라는 사실 자체가 시장성과 환금성에 대한 경고입니다. 실제 거래가격이나 실현 가능한 임대수익을 근거로 경제적 가치를 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수위험은 낮으나, 투자 적합성은 보류입니다. 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다. 현재 최저가 44,281,000원을 기준으로도 공실 유지비용, 점포의 임대 가능성과 재매각 난이도를 충분히 반영해야 합니다. 이 물건의 진짜 승부처는 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 실제로 사용하거나 임대하고 다시 매각할 수 있는지에 있습니다.
