청주지방법원 2024타경947. 제천시 강제동 더캐슬몰 에이동 1층 108호, 제1종근린생활시설(소매점)로 이용되는 근린시설입니다. 전유면적은 65.04㎡이고 현황은 공실입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 청양새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 흐름은 매우 가파릅니다. 감정가 412,400,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,351,000원, 감정가의 13.42% 수준입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 준공업지역의 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실입니다. 감정평가에서도 주변이 상가지대, 중소규모 공장·창고시설 등이 혼재하고 상업용부동산으로서 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 따라서 유찰 횟수와 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 임대수요·공실기간·재매각성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경947 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 에이동 1층108호 (강제동,더캐슬몰) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 전유면적 65.04㎡ · 공실 |
| 소유자 | 중부주택산업개발온주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 412,400,000원 / 55,351,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 656,785,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 이용 | 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.20. 청양새마을금고 근저당권입니다. 2023년 이후 국·제천시의 압류, 서울보증보험주식회사의 가압류 2건, 2024년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.07.13. 설정된 박기석 300,000,000원, 윤대석 610,000,000원의 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다.
청양새마을금고 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이들은 선순위 근저당권에서 파생된 권리관계지만, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 9회 유찰, 현재 감정가의 13.42%
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 55,351,000원 | 13.42% | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 44,280,800원 | 10.74% | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 35,424,640원 | 8.59% | 0원 |
현재 회차에서 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 근린시설·공실이라는 성격상 실제 임대료, 공실 지속기간, 관리비와 상권 내 거래사례가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,318원 |
| 1. 근저당 · 청양새마을금고 | 720,000,000원 | 53,954,682원 |
| 2. 근저당 · 박기석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤대석 | 610,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,545,876,487원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,414,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권총액 3,517,291,127원 중 53,954,682원이 채권자에게 배당되고 3,463,336,445원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 강제동 강저농공단지 북측, KTX중앙선철도 북측 인근 더캐슬몰에 위치합니다. 주변은 준공업지역의 상가지대와 중소규모 공장·창고시설 등이 혼재하며, 상업용부동산으로서 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 해당 구분점포까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 제1종근린생활시설(소매점)이며 1층 108호는 공실입니다. 건물은 2021.12.13. 사용승인된 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 1,432.0㎡, 준공업지역·고도지구이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·소로한면입니다. 공시지가는 364,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생설비와 소화경보 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현황이 공실인 만큼 장기 공실 여부와 상가 내 실제 임차수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장과 관리 주체를 통해 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 13.42%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 인근 근린시설 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 9회 유찰의 의미. 반복 유찰은 낮아진 가격과 함께 낮은 응찰수요 가능성도 시사합니다. 낙찰 후 재매각성까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 공실 상가의 수익성이 먼저”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 말소기준은 2022.04.20. 근저당이고, 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 412,400,000원이 9회 유찰돼 55,351,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 가격 하락을 보여주지만, 동시에 9차례 시장에서 낙찰되지 않았다는 기록이기도 합니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격 적정성은 임대수요와 상권을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
