36,558,000원
청주지방법원 2024타경947. 제천시 강제동 더캐슬몰 에이동 1층 117호로, 감정상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 현재 공실이고 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 임차보증금이나 대항력 임차인 때문에 낙찰자가 떠안을 금액은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리의 출발점은 2022년 4월 20일 설정된 청양새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 본건 외 더캐슬몰 108호·118호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 박기석·윤대석 근저당권과 국·제천시 압류, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 더캐슬몰 에이동 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물 · 2021.12.13. 사용승인 |
| 소유자 | 중부주택산업개발온주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 217,900,000원 / 36,558,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양새마을금고 / 656,785,383원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 구조는 무겁다
실제 임차인 0명. 매각물건명세서상 현황은 공실이고 감정평가서에도 117호가 공실로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상이나 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다.
2021년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2022년 4월 20일 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 청양새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 2024년 10월 23일 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정돼 있습니다. 이는 말소기준 근저당권을 둘러싼 채권 이전 관계로, 낙찰자의 별도 인수액으로 계산된 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.8%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 36,558,000원으로 감정가 217,900,000원의 약 16.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 소매점입니다. 상업용 부동산은 임대료·공실기간·관리비·전용면적·동선·가시성에 따라 가치 차이가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 36,558,000원 | 16.78% | 3,481,791,171원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 29,246,400원 | 13.42% | 3,488,971,162원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 23,397,120원 | 10.74% | 3,494,715,155원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,058,044원 |
| 1. 근저당 · 청양새마을금고 | 720,000,000원 | 35,499,956원 |
| 2. 근저당 · 박기석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤대석 | 610,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,545,876,487원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,414,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 3,517,291,127원 가운데 예상 배당액은 35,499,956원이며, 미배당액은 3,481,791,171원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강저농공단지 북측 및 KTX 중앙선 철도 북측 인근의 더캐슬몰에 위치합니다. 주변은 준공업지역의 상가지대와 중소규모 공장·창고시설이 혼재하며 상업용 부동산 입지여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설 소매점으로 평가됐으며 117호는 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.13. 사용승인된 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물입니다. 외벽은 커튼월·알루미늄 복합판넬, 내부는 판넬·콘크리트, 바닥은 몰탈 미장 등으로 마감됐습니다.
- 토지·규제. 대지 1,432㎡의 평지·가로장방형 토지로 동측 소로와 접합니다. 도시지역·준공업지역·고도지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 364,400원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 시세 검증. 인근 또는 동일 건물의 매매가·낙찰가·임대료·관리비를 확인해 최저가 36,558,000원이 실제로 경쟁력 있는지 검증하세요.
- 공실 원인 확인. 단순 미임대인지, 유동인구·가시성·주차·동선 문제로 장기 공실인지 현장을 통해 구분해야 합니다.
- 점유 재확인. 명세서상 공실이더라도 입찰 전 현황과 내부 사용 여부, 무단점유 가능성을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보로 108호·118호가 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 이전 내용을 원본에서 대조하세요.
- 조세·관리비 확인. 국·제천시 압류와 관련된 당해세 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보류”
이 물건은 임차인 0명·공실·매수인 인수 0원으로 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 그러나 제1종근린생활시설 소매점이 8회 유찰돼 감정가 217,900,000원에서 36,558,000원까지 내려왔다는 사실은 할인 폭뿐 아니라 낮은 시장 수요도 함께 보여줍니다. 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 16.8%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보류가 이 사건의 핵심입니다.
