대전지방법원 2025타경15912. 보령시 명천동 주공아파트 314동 501호입니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매력적으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 인수되는 임차보증금입니다. 문현수는 2024년 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이면서 전세권자이고, 보증금은 90,000,000원입니다. 현재 가격으로 배당하면 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원만 보증금에 배당돼 18,223,000원이 남습니다.

즉 문현수 한 사람만 놓고 보면 73,500,000원에 낙찰받아도 실질취득비용은 73,500,000원 + 18,223,000원 = 91,723,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 구조라 단순히 “다음 회차가 더 싸다”고 볼 수 없습니다. 게다가 2008년 12월 17일 전입한 김현욱은 보증금이 확인되지 않은 선순위 대항력 임차인으로 조사돼, 알려진 18,223,000원 외에 추가 인수 위험이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다

말소기준권리는 2025.01.03. 충남신용보증재단의 가압류입니다. 하지만 그보다 앞선 2024.03.04. 문현수의 전세권 90,000,000원이 존재하고, 문현수는 전입일·점유개시일·확정일자도 모두 2024.02.29.로 확인됩니다. 이후 2026.03.27. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 같은 문현수의 전세권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원은 동일한 주거관계에서 나온 권리이므로 180,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다.

또 하나의 핵심은 김현욱입니다. 현황조사상 전입일이 2008.12.17.로 말소기준보다 훨씬 빠르며 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 문현수의 18,223,000원만을 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계에서 김현욱의 실제 임대차관계와 보증금을 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

비교 가능한 명천주공3 전용 49.97㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 106,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 120,000,000원이며, 최근 표본의 최저가는 95,000,000원, 최고가는 120,000,000원입니다.

현재 최저가 73,500,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 68.8%이지만, 이는 이 사건에서 올바른 비교가 아닙니다. 문현수의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 91,723,000원은 최근 12개월 평균 106,875,000원의 약 85.8%이고 최신 거래 120,000,000원의 약 76.4%입니다. 알려진 문현수 권리만 보면 시세 아래이지만, 김현욱의 미상 보증금이 추가되면 실질취득비용은 더 올라갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

문현수는 전세권자와 주택임차권등기권자를 겸하고 있어 같은 90,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 현재 회차의 문현수 미배당 보증금은 18,223,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 김현욱의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

문현수 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 집행비용 추정액 차이 때문에 합계가 정확히 90,000,000원으로 고정되지는 않지만, 실질취득비용은 약 9,100만원대에 머무는 구조입니다. 따라서 다음 회차의 51,450,000원이나 36,015,000원만 보고 가격 메리트가 크게 증가한다고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)

• 용도. 아파트 건부지로 이용 중이며 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
• 단지. 명천주공3은 687세대, 사용승인일은 1996.11.18.입니다.
• 교통. 서측 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 둘레로 폭 25m 도로와 폭 12m·20m 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 437,600원/㎡입니다.
• 규제. 소하천구역·소하천예정지·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되며 대로3류·중로1류·어린이공원에 접합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김현욱 보증금 확인. 2008.12.17. 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 임대차관계와 승계액을 확인해야 합니다.
• 문현수는 중복 합산 금지. 전세권 90,000,000원과 임차권등기 보증금 90,000,000원은 동일인을 둘로 계산하지 않습니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 알려진 실질취득은 91,723,000원이며 최저가 73,500,000원만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 측이 1회 행사할 수 있는 우선매수권이 있어 일반 최고가매수신고인의 취득 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 문현수 미배당 인수액이 증가해 총부담은 약 9,100만원대로 유지됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·우선매수권 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,350만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건을 최저가 73,500,000원짜리 아파트로 보면 판단이 틀어집니다. 문현수의 대항력 있는 보증금 90,000,000원이 있어 현재 회차에서만 18,223,000원의 미배당액을 매수인이 인수하고, 알려진 실질취득은 91,723,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 106,875,000원보다 낮아 가격 자체는 검토할 여지가 있습니다.

하지만 핵심 리스크는 가격보다 확정되지 않은 추가 인수입니다. 2008년부터 전입한 김현욱의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액을 계산할 수 없고, 전세사기피해자 우선매수권으로 외부 낙찰 자체도 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 시세 아래, 권리는 미완성입니다. 김현욱의 임대차관계와 우선매수권 행사 여부가 해소되기 전까지는 낮은 최저가만을 근거로 적극적으로 평가하기 어렵습니다.