대전지방법원 2025타경15912. 보령시 명천동 ‘명천시티프라디움’ 103동 25층 2502호 아파트입니다. 감정가는 458,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 320,600,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균이 360,791,666원, 최신 거래가 370,000,000원이므로 경매 최저가만 떼어 보면 시장가격 아래입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 권리를 포함한 총취득부담으로 판단해야 합니다.
핵심은 2021.07.30 설정된 전세권입니다. 최초 전세금은 330,000,000원이고, 2021.09.03 주택도시보증공사로 이전된 뒤 2023.09.04 전세금이 320,000,000원으로 변경됐습니다. 권리 선후관계상 이 전세권은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰가 320,600,000원에 이 권리 부담 320,000,000원을 보수적으로 합치면 실질취득은 640,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 명천동 1120 명천시티프라디움 103동 25층 2502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9679㎡ · 25층 |
| 소유자 | 김지선 · 2020.03.27 소유권이전 · 거래가액 298,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 72,283,843원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 명천시티프라디움 · 599세대 · 2020.01.02 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 미상 임차인이 핵심
권리분석 기준표상 말소기준은 2023.11.16 보령시 압류입니다. 이보다 앞선 주택도시보증공사 전세권은 등기 선후관계상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 다만 해당 보령시 압류 자체는 2024.04.25 해제되고 2024.04.26 말소됐기 때문에, 실제 입찰에서는 매각물건명세서의 최종 말소기준권리를 반드시 다시 대조해야 합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문현수 | 2024.02.29 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현욱 | 2008.12.17 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
조사된 사람은 2명입니다. 문현수는 2024.02.29 전입으로 기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 반면 김현욱은 전입일이 2008.12.17로 기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 김현욱을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않아 승계액 역시 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 640,600,000원으로 봐야 한다
명천시티프라디움 전용 84.96~84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 360,791,666원, 최신 2026.07 거래는 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 383,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 23 | 349,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 8 | 362,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 18 | 359,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 361,500,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 360,791,666원 |
최저가 320,600,000원 자체는 최근 12개월 평균의 88.9%입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 선순위 전세권 320,000,000원을 보수적으로 인수한다고 보면 실질취득은 640,600,000원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균의 177.6%, 최신 거래 370,000,000원의 173.1% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,288,400원 |
| 2. 전세권 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 3. 전세권 · 전세금 | 320,000,000원 | 315,311,600원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 64,250,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 충남신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권액은 384,250,000원, 배당액은 315,311,600원, 미배당은 68,938,400원입니다. 신청채권자 충남신용보증재단의 청구액은 72,283,843원이며 현재 시나리오에서는 배당 0원으로 계산되어 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 전세권 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 전세권 320,000,000원 합산 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 320,600,000원 | 68,938,400원 | 640,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 224,420,000원 | 163,771,880원 | 544,420,000원 |
| 3회 유찰 시 | 157,094,000원 | 230,155,316원 | 477,094,000원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 등기상 선순위 전세권 320,000,000원이 그대로 인수된다는 전제에서는 총취득부담이 빠르게 낮아지지 않습니다. 2회 유찰 시에도 544,420,000원, 3회 유찰 시에도 477,094,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 360,791,666원을 웃돕니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 단지. 명천시티프라디움은 599세대, 2020.01.02 준공이며 대상 면적은 전용 84.9679㎡입니다.
- 교통. 서측 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 평지·사다리형 토지이며 토지이용상황은 아파트, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 481,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함되고, 중로1류·중로3류와 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 거래 12건은 320,000,000원~383,000,000원, 최근 12개월 평균 360,791,666원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 50.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확정. 주택도시보증공사 명의 전세권 320,000,000원의 배당요구 여부와 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 김현욱 점유관계 확인. 전입일은 2008.12.17이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약과 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 문현수 배당요구 확인. 2024.02.29 전입, 2025.09.01 배당요구가 확인됩니다. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 말소기준 재대조. 기준표상 2023.11.16 보령시 압류가 말소기준이나, 해당 압류는 2024.04.25 해제·2024.04.26 말소됐습니다. 최종 기준권리를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 입찰가를 정하지 말 것. 현재 최저가 320,600,000원은 최근 시세보다 낮아 보이나, 선순위 전세권을 합친 보수적 실질취득은 640,600,000원입니다.
- 배당표만으로 전세권 소멸을 단정하지 말 것. 배당 시나리오와 등기상 인수판정이 서로 다른 방향을 가리키므로 배당요구·소멸 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 88.9%”보다 “실질취득 177.6%”가 중요하다
이 물건은 경매 최저가만 보면 분명 눈에 들어옵니다. 320,600,000원은 최근 12개월 평균 360,791,666원의 88.9%이고, 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 권리분석을 결합하면 결론은 정반대입니다. 주택도시보증공사 전세권 320,000,000원이 선순위 인수로 표시되어 있어 보수적 실질취득은 640,600,000원, 최근 평균의 177.6%에 달합니다.
게다가 김현욱은 기준권리 이전 전입으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 없어 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 전세권이 실제로 매수인에게 남는지와 김현욱의 임대차관계가 무엇인지 확정하는 것입니다. 그 두 가지가 해소되지 않는 현재 상태에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
