대전지방법원 2025타경15912. 보령시 동대동 소재 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 주택 및 창고시설로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 431,731,000원으로 감정가 881,084,120원의 49% 수준입니다. 다만 권리의 핵심은 최저가가 아니라 2017.03.13 대천농업협동조합 근저당보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김현욱은 2008.12.17 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다.
반면 문현수는 2024.02.29 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.09.01 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 범위는 별도 확인이 필요합니다. 또한 등기상 공유자 명단에 김현욱이 포함되어 있어, 점유자 김현욱의 법적 지위가 임차인인지 공유자 점유인지 원문 서류로 구분하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15912 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 동대동 400-31 · 등기 건물: 충청남도 보령시 동대동 400-32, 한내로 101 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고시설 |
| 소유자 | 김성욱, 김재욱, 김지선, 김현숙, 김현욱 |
| 감정가 / 최저가 | 881,084,120원 / 431,731,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 72,283,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 1,196㎡ · 공부상 답 · 현황 상업나지 · 일반상업지역 |
| 공시지가 | 898,100원/㎡ |
| 매각 조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수 1회에 한함 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.03.13 을구 5번 대천농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 설정된 대천농업협동조합 근저당 195,000,000원, 보령시 압류, 충남신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 대천신용협동조합 근저당들은 2017.03.14 해지로 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현욱 | 2008.12.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문현수 | 2024.02.29 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문현수는 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 김현욱은 전입 순서만 보면 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 등기상 공유자에도 같은 이름이 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서 원문·현황조사서·주민등록 전입관계·임대차계약 존재 여부를 서로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 ‘미배당 증가’를 봐야 한다
동일 물건의 실거래 비교 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건에서 감정가 881,084,120원과 최저가 431,731,000원의 차이만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 49%지만, 유찰이 더 진행되면 등기상 채권 미배당 규모가 빠르게 커집니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 431,731,000원 | 425,013,690원 | 94,236,310원 |
| 3회 유찰 · 34% | 302,211,700원 | 297,180,736원 | 222,069,264원 |
| 4회 유찰 · 24% | 211,548,190원 | 207,786,515원 | 311,463,485원 |
④ 예상배당표 (매각가 431,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,717,310원 |
| 2. 근저당 · 대천농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대천농업협동조합 | 195,000,000원 | 165,013,690원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 64,250,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 519,250,000원 중 425,013,690원이 배당되고 94,236,310원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 김현욱의 보증금·임대차관계가 미상인 만큼 이를 확정적 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보령시 동대동 ‘휴먼시아주공3단지아파트’ 남측 인근으로, 주변은 주택·상가·아파트·관공서가 형성되어 있습니다.
- 교통. 서측 인근에 버스정류장이 있고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 창고시설로 이용되고 있으며, 위생·급배수·난방시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,196㎡, 일반상업지역입니다. 공부상 지목은 답이지만 현황은 상업나지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·하수처리구역 등이 적용되고 대로1류 및 교차점광장에 접합니다.
- 도로. 감정요항표상 관련 토지는 폭 25m·25m, 또는 폭 12m·20m 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 시설. 목록 3 지상 제시외 비닐하우스 및 비닐하우스 4개동은 매각 제외로 기재되어 있습니다.
- 건축물 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현욱의 법적 지위부터 확인. 2008.12.17 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 공유자 명단에도 같은 이름이 있어 임차인지 공유자 점유인지 원문 대조가 핵심입니다.
- 문현수 배당관계 확인. 2024.02.29 전입, 2025.09.01 배당요구. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 원문 확인이 필요합니다.
- 지분매각 범위 확인. 경매개시결정은 등기상 김지선 지분에 표시되고, 매각 비고에도 지분매각이 명시되어 있습니다. 실제 매각 대상 지분과 목록별 범위를 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한한다고 기재되어 있습니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 제외 비닐하우스. 목록 3 지상 일부 제시외 비닐하우스가 매각 제외입니다. 사용·철거·점유관계가 가치와 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 답 vs 현황 상업나지. 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 이용계획·형질·인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 현장 조사와 별도 시세조사 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 선순위 점유와 지분 구조”
이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰로 감정가 881,084,120원에서 431,731,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “반값”이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 말소기준보다 8년 이상 앞선 2008.12.17 전입 점유가 있고 그 보증금·확정일자·임대차관계가 미상입니다. 여기에 지분매각, 공유자 우선매수 1회, 제시외 비닐하우스 일부 제외, 공부상 답·현황 상업나지가 겹칩니다.
따라서 이 물건은 가격 할인폭보다 사실관계 확인의 완성도가 수익성을 좌우하는 유형입니다. 현재 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 김현욱의 점유관계가 임대차로 확인될 경우 인수 판단을 다시 해야 하므로 확정적 무인수 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 권리등기는 정리되지만 점유·지분 리스크가 남아 있는 C급 검토 물건으로 보는 것이 적절합니다.
