대전지방법원 2025타경15912. 충청남도 보령시 동대동 소재 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 주택 및 창고시설입니다. 등기부 건물 표시는 동대동 400-32, 도로명주소는 한내로 101이며, 관련 공동담보에는 동대동 400-31과 400-32 토지가 함께 기재돼 있습니다. 현재 소유관계는 김성욱 20분의 1, 김재욱 20분의 1, 김지선 20분의 6, 김현숙 20분의 6, 김현욱 20분의 6의 공유 형태입니다.
권리 흐름의 기준점은 2017.03.13 대천농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대천농업협동조합 근저당권 195,000,000원, 보령시 압류, 충남신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 점유관계와 지분매각에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15912 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 동대동 400-31 |
| 등기부 건물 표시 | 충청남도 보령시 동대동 400-32 · 충청남도 보령시 한내로 101 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고시설 |
| 감정가 / 최저가 | 881,084,120원 / 616,759,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 72,283,843원 |
| 소유자 | 김성욱, 김재욱, 김지선, 김현숙, 김현욱 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수 1회 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2017.03.13 대천농업협동조합 근저당권입니다. 2018.07.19 대천농업협동조합 근저당권 195,000,000원, 2020.05.19 보령시 압류, 2024.02.02 충남신용보증재단 가압류 64,250,000원, 2025.08.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 한 명은 후순위, 한 명은 선순위 전입
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문현수 | 2024.02.29 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현욱 | 2008.12.17 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
문현수는 전입일이 말소기준일 뒤인 2024.02.29이고 배당요구일은 2025.09.01입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 순서만 보면 말소기준 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 김현욱은 2008.12.17 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김현욱의 인수 위험은 금액을 특정할 수 없는 미확정 위험으로 남습니다.
등기상 공유자 명단에도 김현욱이 20분의 6 지분권자로 기재돼 있습니다. 점유자 기록의 김현욱과 동일한 이름이라는 점은 확인되지만, 제공된 자료만으로 점유관계의 법적 성격이나 보증금 유무를 추가로 확정할 수는 없습니다. 이 부분이 낙찰 전 반드시 해소돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 616,759,000원만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 616,759,000원으로 감정가 881,084,120원의 70%입니다. 다만 이 사건에서 가격 판단에 사용할 수 있는 동일 비교 실거래 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 김현욱의 보증금이 미상이고 전입 시점이 말소기준보다 앞서므로 실제 인수 여부와 금액을 확정하기 전에는 616,759,000원을 실질취득액으로 고정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 616,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,567,590원 |
| 2. 근저당 · 대천농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대천농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 64,250,000원 | 64,250,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,941,410원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 합계 519,250,000원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 88,941,410원입니다. 다만 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’과 실제 인수 부담을 동일시해서는 안 됩니다.
⑤ 지분매각·공유자 우선매수 — 일반 단독소유 경매와 다르다
매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자 우선매수는 1회에 한함이라고 기재돼 있습니다. 동시에 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 건물과 토지를 온전한 단독소유 형태로 취득하는 경매로 이해하면 안 됩니다.
⑥ 토지·이용상태와 매각범위
- 용도. 감정 이용상태는 주택 및 창고시설이며, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다.
- 주위환경. 휴먼시아주공3단지아파트 남측 인근으로, 주변은 주택·상가·아파트·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,196.0㎡, 일반상업지역, 공시지가 898,100원/㎡이며 지목은 답, 토지이용상황은 상업나지입니다.
- 도로·계획. 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 방화지구·시가지경관지구·하수처리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 3 지상 비닐하우스와 비닐하우스 4개동은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 3. 공부상 지목은 답이지만 현황은 상업나지입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현욱 점유관계 확인. 2008.12.17 전입의 법적 성격, 보증금 유무와 금액, 확정일자를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 문현수 임대조건 확인. 2024.02.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 지분 범위 확인. 지분매각 사건이므로 매각 대상 지분과 낙찰 후 공유관계를 정확히 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수 1회 조건을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 매각 제외 비닐하우스를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 3은 공부상 답, 현황 상업나지이므로 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 수치가 확인되지 않아 616,759,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 더 큰 변수가 남아 있다
감정가 881,084,120원에서 1회 유찰돼 최저가가 616,759,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 결론을 할인율 하나로 내리기는 어렵습니다. 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2008.12.17 선순위 전입 기록의 김현욱은 보증금과 확정일자가 미상이고, 사건 자체도 지분매각에 공유자 우선매수 1회가 붙어 있습니다.
배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼도 그것만으로 권리 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다. 김현욱의 점유관계와 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 확정 불가입니다. 게다가 비교 실거래 수치가 없어 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 지분과 점유관계를 확정해야 하는 물건입니다.
