대구지방법원 2025타경10556. 경주시 양남면 환서리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 316,202,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 154,939,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.04.19. 설정된 양남농업협동조합 근저당으로, 등기상 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신청채권자는 양남농업협동조합이고 청구액은 1,658,844,852원입니다. 다만 배당 계산에는 근저당의 실제 채권액이 특정되지 않아 근저당 예상배당이 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 아래 배당표의 소유자 잔여액은 실제 배당 결과를 의미하는 숫자가 아니라, 현재 계산조건에서 나온 형식상 잔여액으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10556 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 768-4 |
| 등기상 부동산 표시 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 148-4, 768 · 경상북도 경주시 양남면 환서황새길 59-46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · (가,나) 단독주택 |
| 소유자 / 채무자 | 최차희 / 최임락 |
| 감정가 / 최저가 | 316,202,000원 / 154,939,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양남농업협동조합 / 1,658,844,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.19. 양남농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.10.25. 국민건강보험공단 압류와 2025.06.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 공동담보목록 제2018-753호가 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 남상일 | 목록 2, 17, 32번 | 2025.03.24 | 2025.09.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박의권 | 목록 13, 33번 | 2025.03.26 | 2025.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진종생 | 목록 17번 | 2023.12.21 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
남상일·박의권·진종생의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.04.19.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가 154,939,000원은 감정가 316,202,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 108,457,300원, 감정가 34%, 4회 유찰 시 75,920,110원, 감정가 24%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 154,939,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 108,457,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 75,920,110원 | 0원 |
하지만 이 사건은 동일·인근 실거래 기준으로 현재 가격을 비교할 수 있는 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 전원주택·농경지·임야·기존마을이 섞인 지역이고, 여러 토지와 단독주택을 함께 일괄매각하는 구조라 개별 토지의 이용상태와 접근성 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,969,146원 |
| 2. 근저당권 · 양남농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,969,854원 |
근저당 실제 채권액이 특정되지 않아 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 따라서 151,969,854원은 실제 소유자 배당 예상액으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 이 사건의 실질 리스크
- 주위환경. 경주시 양남면 환서리 “전방마을” 남동측 인근으로, 전원주택·임야·농경지·기존마을 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하고, 대중교통여건을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 감정상 (가,나)는 단독주택이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로가 일부 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3,18은 의뢰목록상 임야·답이나 현황 대, 기호 6,10,12,16,19는 답·전·임야이나 현황 도로, 기호 7~9,11,14,15,20,22~24,26~29,31,34,35는 답·전·임야이나 현황 잡종지입니다.
- 기타 현황. 기호 23 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.
⑥ 토지 정보 메모
| 용도지역 | 생산관리지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 임야 / 전 |
| 토지면적 | 144.0㎡ |
| 공시지가 | 33,100원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 지역·지구 | 생산관리지역 · 가축사육제한구역 |
토지 정보상 도로접면은 맹지이고, 감정요항에서는 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하다고 평가되어 있습니다. 두 표현은 서로 다른 범위의 접근성을 가리킬 수 있으므로, 실제 대상 토지별 진입로와 도로 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원문 확인. 남상일·박의권·진종생은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·현황을 개별 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 대·도로·잡종지로 이용되는 토지가 있어 실제 이용가능성과 가치가 공부상 지목만으로 판단되지 않습니다.
- 진입관계 확인. 토지 정보에는 맹지로 표시된 부분이 있으므로 진입로의 법적·현실적 사용관계를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 확인. 기호 23 지상의 이동 가능한 컨테이너 1동의 처리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 등기상 근저당 채권최고액은 1,440,000,000원이지만 실제 채권액이 특정되지 않아 현재 배당계산에는 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 실제 거래가와 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 물건과 가격은 복잡하다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.04.19. 양남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 세 점유자의 전입일도 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없고 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.
반대로 입찰 판단의 어려움은 물건 자체에 있습니다. 토지와 단독주택의 일괄매각, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 맹지 표시, 이동 가능한 컨테이너, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계가 함께 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 기준이 없어 그 가격이 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현황·시세 확인 전에는 가격 합격을 줄 수 없다”입니다.
