대구지방법원 2025타경10556. 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 물건으로, 감정 이용상태에는 건물 부분이 단독주택으로 기재되어 있습니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 등기상 소유자는 최차희이며, 말소기준권리는 2022.04.19 접수된 양남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원, 채무자는 최임락입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 양남농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 108,457,000원으로 감정가 316,202,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 토지의 현황 이용과 공부상 지목이 다른 부분이 다수 확인되므로 권리관계뿐 아니라 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10556 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 768-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 최차희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 316,202,000원 / 108,457,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양남농업협동조합 / 1,658,844,852원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.19 양남농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.10.25 국민건강보험공단 압류와 2025.06.13 임의경매개시결정이 접수됐고, 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액은 1,658,844,852원입니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남상일 | 목록 2, 17, 32번 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 |
| 박의권 | 목록 13, 33번 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 2025.07.09 | 없음 |
| 진종생 | 목록 17번 | 2023.12.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 2022.04.19 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 배당순위와 배당액은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 기준이 없다
감정가는 316,202,000원, 현재 최저매각가는 108,457,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 약 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 75,919,900원, 5회 유찰 시 53,143,930원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,318,398원 |
| 1. 근저당 · 양남농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,138,602원 |
근저당권 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 결과입니다. 따라서 106,138,602원은 실제 소유자에게 확정적으로 돌아가는 금액이 아니라 현재 계산표상 잔여액입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 공부와 실제 이용의 차이 확인
- 위치·환경. 경상북도 경주시 양남면 환서리 소재 “전방마을” 남동측 인근이며, 주변은 전원주택·임야·농경지·기존마을 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하며 대중교통여건을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물 2(가)는 경량철골구조 기타지붕 단층, 건물 13(나)는 일반목구조 징크판넬지붕 단층입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지 자료는 면적 144.0㎡, 공부상 지목 임야, 토지이용상황 전, 완경사·부정형·맹지입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3·18은 공부상 임야·답이나 현황 대, 기호 6·10·12·16·19는 공부상 답·전·임야이나 현황 도로, 기호 7~9·11·14·15·20·22~24·26~29·31·34·35는 현황 잡종지입니다.
- 기타. 기호 23 지상에는 이동 가능한 컨테이너 1동이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 108,457,000원의 시장가격 대비 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 임차인 점유 부분이 목록 2·13·17·32·33번에 걸쳐 있으므로 실제 매각 대상과 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 임차보증금. 남상일·박의권·진종생의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인은 필요합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 다수이고 일부는 도로·잡종지·대로 이용되고 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 확인된 토지 자료에는 도로접면이 맹지로 기재되어 있으므로 실제 진입로와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 근저당 채권액이 미상이라 현재 배당표의 소유자 잔여액은 확정액으로 볼 수 없습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현황은 별도 검증
이 사건의 말소기준은 2022.04.19 양남농업협동조합 근저당입니다. 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계 측면에서는 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔어도 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 기타 + 토지, 일괄매각, 공부와 현황이 다른 토지, 확인된 맹지 자료가 함께 존재합니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 이용상태와 가격 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
