대구지방법원 2025타경10556. 경주시 양남면 환서리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 이광태이며, 2023.12.26. 설정된 양남농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 경매개시결정은 2025.06.13. 접수되었습니다. 등기 권리만 보면 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 남상일·박의권·진종생 3명이고, 이 가운데 진종생은 말소기준보다 5일 앞선 2023.12.21. 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 그 결과 현재 자료만으로는 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 762, 761-1, 762-4 자부지주건축물제1동 · 경상북도 경주시 양남면 환서황새길 59-54 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이광태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 364,990,200원 / 125,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양남농업협동조합 / 1,658,844,852원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 근저당권 · 양남농업협동조합 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남상일 | 목록 2, 17, 32번 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박의권 | 목록 13, 33번 | 2025.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진종생 | 목록 17번 | 2023.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
남상일과 박의권은 각각 2025.03.24., 2025.03.26. 전입해 2023.12.26. 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 대항하는 구조는 아닙니다. 남상일은 2025.09.05., 박의권은 2025.07.09. 배당요구를 했습니다. 반면 진종생은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 125,192,000원만으로 실제 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 125,192,000원으로 감정가 364,990,200원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 제시된 가격은 87,634,400원, 5회 유찰 시 61,344,079원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,552,688원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양남농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,639,312원 |
위 표의 소유자 잔여 122,639,312원은 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당계산에서 해당 채권이 0원으로 제외된 결과입니다. 실제 소유자 잔여액으로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 양남면 환서리 ‘전방마을’ 남동측 인근으로, 주변은 전원주택·임야·농경지·기존마을 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성 및 대중교통 여건을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물 2(가)는 경량철골구조 기타지붕 단층, 사용승인일 2023.11.06.; 건물 13(나)는 일반목구조 징크판넬지붕 단층, 사용승인일 2019.07.16.입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 대표 토지는 지목 대, 면적 193.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3·18은 공부상 임야·답이나 현황 대, 기호 6·10·12·16·19는 공부상 답·전·임야이나 현황 도로, 기호 7~9·11·14·15·20·22~24·26~29·31·34·35는 공부상 답·전·임야이나 현황 잡종지입니다.
- 기타. 기호 23 지상에 이동가능한 컨테이너 1동이 소재합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진종생 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수범위를 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 여러 목록이 함께 매각되는 사건이므로 목록별 토지·건물·점유관계와 현황 경계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 다수 토지의 지목과 현황이 다르므로 실제 이용상태, 도로 부분, 잡종지 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 숫자 주의. 근저당 실제 채권액이 계산에서 제외되어 소유자 잔여가 크게 표시된 상태이므로 배당표의 잔여액을 실제 잔여로 해석하지 마세요.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 거래시세와 임차인 인수금액을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차관계
이 사건은 감정가 364,990,200원에서 3회 유찰돼 최저가가 125,192,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 현재 숫자만 놓고 가격 메리트를 평가하기에는 핵심 변수가 남아 있습니다. 진종생의 2023.12.21 전입이 말소기준 2023.12.26보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 해당 임차관계가 정리되기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
여기에 복수 목록 일괄매각, 다수 토지의 공부·현황 차이, 3회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계와 실제 이용상태를 확인하지 않은 채 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’고 접근하기에는 불확실성이 큰 사건입니다. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차관계의 확정입니다.
