대구지방법원 2025타경10556. 경주시 양남면 환서리 일대의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 등기상 소유자는 이광태입니다. 건물 등기에는 2023.11.07. 소유권보존이 이뤄졌고, 2023.12.26. 양남농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.13. 같은 양남농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 점유·임차관계입니다. 진종생은 2023.12.21. 전입해 말소기준일보다 앞서고, 조사상 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 보증금이 밝혀져 있지 않아 미배당 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 얼마를 인수하게 되는지 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 178,845,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10556 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 환서리 762 자부지주건축물제1동 · 경상북도 경주시 양남면 환서황새길 59-54 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이광태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 364,990,200원 / 178,845,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양남농업협동조합 / 1,658,844,852원 |
| 말소기준 | 2023.12.26. 양남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부 자체는 단순합니다. 소유권보존 후 양남농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이후 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 진종생은 말소기준보다 5일 앞선 2023.12.21. 전입으로 대항력이 있어, 등기상 권리 소멸만으로 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 선순위
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남상일 | 목록 2, 17, 32번 | 2025.03.24 | 2025.09.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박의권 | 목록 13, 33번 | 2025.03.26 | 2025.07.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진종생 | 목록 17번 | 2023.12.21 | 확인 필요 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 178,845,000원으로 감정가 364,990,200원의 49%입니다. 3회 유찰 시 125,191,499원(감정가 34%), 4회 유찰 시 87,634,049원(감정가 24%) 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “49%라 가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 입찰가보다 우선해야 할 것은 진종생의 임대차보증금과 배당요구·확정일자 관계 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,303,830원 |
| 1. 근저당 · 양남농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,541,170원 |
위 배당표의 근저당 예상배당 0원과 소유자 잔여 175,541,170원은 근저당 채권액이 배당 계산에서 제외된 상태의 산출값입니다. 등기상 채권최고액은 1,440,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 1,658,844,852원이므로, 이 표를 실제 소유자 잔여액이나 임차인 인수액 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 건물은 단독주택입니다. 2(가)는 경량철골구조 기타지붕 단층, 사용승인일 2023.11.06., 13(나)는 일반목구조 징크판넬지붕 단층, 사용승인일 2019.07.16.입니다.
- 주위환경. 경주시 양남면 환서리 ‘전방마을’ 남동측 인근으로, 전원주택·임야·농경지·기존마을 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지는 생산관리지역, 지목 대, 면적 193.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 95,800원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 생산관리지역과 가축사육제한구역이 포함되며, 일부 목록에는 건축법상 도로가 일부 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야·답·전이지만 현황 대·도로·잡종지로 이용되는 차이가 확인됩니다.
- 기타. 기호 23 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진종생 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합쳐 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인율 단독 판단 금지. 시세 자료가 없고 선순위 인수액도 미상이라 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 다수 토지가 함께 매각되므로 각 목록의 경계, 도로 포함 여부, 현황 지목 차이, 컨테이너 위치를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명의 점유 부분이 여러 목록에 걸쳐 있으므로 낙찰 후 인도 범위와 명도 대상을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 근저당 채권액이 배당 계산에서 제외돼 현재 잔여액 숫자는 실제 배당을 의미하지 않습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준 2023.12.26.보다 앞선 2023.12.21. 전입의 진종생이 있고, 보증금이 미상이라 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
후순위인 남상일·박의권은 대항력이 없지만, 진종생의 선순위 임대차는 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 178,845,000원을 실질취득가로 보지 말아야 합니다. 등기 말소구조는 단순하지만 임차인 인수위험은 미확정. 이 물건의 첫 번째 입찰 조건은 추가 유찰이 아니라 선순위 임대차 금액 확인입니다.
