제주지방법원 2025타경8312. 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 소재 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층이며 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.04.13. 제주남원동부새마을금고 근저당권 234,000,000원입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 김인선의 전입일은 2025.04.01.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 실질취득액은 316,954,000원 + 인수 0원 = 316,954,000원입니다. 다만 토지 지분매각과 일괄매각 대상별 점유관계는 권리 인수 여부와 별개로 현장에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 외벽 스타코·치장벽돌타일·징크판넬 마감 · PVC 이중창호 |
| 토지 | 지목 대 · 계획관리지역 · 공부 면적 9,852㎡ · 토지는 지분매각 |
| 소유자 | 현을순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 452,792,100원 / 316,954,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 477,508,244원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 조경수는 토지에 포함 · 야외수영장 및 데크시설은 건물에 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2018.04.13. 설정된 제주남원동부새마을금고의 근저당권입니다. 2019년 이순배 가압류와 2021년 이성심 가압류는 각각 2022.06.30.과 2023.07.14.에 이미 말소됐고, 2024년 이세복 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인선 · 5동 전부 | 전입 2025.04.01. 배당요구 2025.08.04. | 10,000,000원 12,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김인선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 약 7년 늦으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 10,000,000원을 인수하지 않습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 452,792,100원의 70%인 316,954,000원입니다. 그러나 동일 입지·용도· 토지지분 조건을 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않습니다. 특히 일반 단독주택 전체 토지 매매와 토지 지분이 포함된 일괄매각은 권리와 환금성 조건이 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 316,954,000원 | 311,716,644원 | 312,400,865원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 221,867,800원 | 217,961,651원 | 406,155,858원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 155,307,460원 | 152,333,156원 | 471,784,353원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 대항력 없는 임차인 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 늘어날 뿐이며, 이것이 곧 매수인의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 토지 지분가치와 건물 상태를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,237,356원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주남원동부새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 이순배 | 64,200,000원 | 64,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 이성심 | 77,000,000원 | 13,516,644원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이세복 | 248,917,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 624,117,509원 중 311,716,644원이 배당되고 312,400,865원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하도초등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·창고시설·전·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·보일러 난방·천정형 냉난방·태양광 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 평지의 부정형 토지로 소로 한 면에 접하며, 계획관리지역·가축사육제한구역과 여러 경관·생태계·지하수 보전 관련 구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 163,300원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택과 토지 지분을 함께 취득하는 구조여서 일반적인 단독주택 전체 매매보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 확인. 토지 공부 면적 9,852㎡ 전체를 취득하는 것이 아니므로 매각지분 비율, 공유자, 사용관계와 경계를 매각목록·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 동별 점유 매칭. 임차인 점유 표시는 5동 전부이고 확인된 건물 등기 표시는 2동입니다. 매각대상 각 동과 실제 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 전입일과 배당요구 여부는 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 보증금·차임 지급관계와 소액임차인 요건을 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 실제 배당관계에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 일괄매각 포함물. 조경수는 토지에, 야외수영장과 데크시설은 건물에 포함돼 평가됐습니다. 현존 여부·상태·철거 또는 보수비를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래가가 확인되지 않으므로 최저가 316,954,000원을 기준으로 토지지분 가치와 건물 현황가치를 각각 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.04.13. 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2025.04.01.로 늦어 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 316,954,000원입니다.
그러나 물건 자체의 분석 난도는 낮지 않습니다. 단독주택과 토지를 일괄매각하면서 토지는 지분매각이고, 임차인의 점유 건물 표시와 확인된 건물 등기 표시도 다릅니다. 여기에 동일 조건 실거래가가 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 없음, 가격 판단은 보류, 현장과 매각목록 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
