제주지방법원 2025타경8312. 제주시 구좌읍 하도리 소재 단독주택 경매입니다. 소유자는 현을순이며, 2018.07.02 제주남원동부새마을금고가 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.03.11 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2024.02.22 이세복의 248,917,509원 가압류와 2025.06.25 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 매각 대상의 구조와 가격 검증입니다. 매각물건명세상 일괄매각이면서 토지는 지분매각이고, 조경수는 토지에, 야외수영장과 데크시설은 건물에 포함해 평가됐지만 지상 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8312 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 22동 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 감정평가상 일련번호(2~4) 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 현을순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 404,744,100원 / 198,325,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 477,508,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 | 지목 대 · 표기면적 9,852.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 163,300원/㎡ · 토지는 지분매각 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 조경수는 토지 포함 평가 · 야외수영장 및 데크시설은 건물 포함 평가 · 이동식 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.07.02 설정된 제주남원동부새마을금고의 234,000,000원 근저당권입니다. 2019년과 2021년에 설정됐던 가압류는 각각 2022.06.30과 2023.07.14 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 가압류와 경매개시결정은 제공된 분석상 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인선 | 5동 전부 | 2025.04.01 | 10,000,000원 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김인선은 2025.04.01 전입했고 2025.08.04 배당요구를 했습니다. 전입일이 2018.07.02 말소기준권리보다 늦어 제공된 분석상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 404,744,100원, 현재 최저매각가는 198,325,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 138,827,500원, 4회 유찰 97,179,250원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 198,325,000원 | 49% | 194,748,450원 | 288,169,059원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,827,500원 | 34% | 136,083,915원 | 346,833,594원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 97,179,250원 | 24% | 95,030,024원 | 387,887,485원 | 0원 |
여기서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 구분해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 동일 조건의 최신 실거래 기준이 제시되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주는 접근은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,576,550원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제주남원동부새마을금고 | 234,000,000원 | 194,748,450원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 이세복 | 248,917,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 198,325,000원 가정 시 집행비용 3,576,550원을 제외한 194,748,450원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권액 482,917,509원 중 미배당액은 288,169,059원입니다. 이 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호(2~4)는 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. 하도초등학교 남동측 원거리에 위치하고, 주위는 단독주택·창고시설·전·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·보일러 난방·천정형 냉난방·태양광 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 163,300원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구4-2·5등급, 경관보전지구2·3·4등급, 가축사육제한구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표기는 없습니다.
- 환금성 점검. 단독주택에 토지 지분매각 조건이 결합돼 있어 감정가 대비 할인율만으로 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 범위 확인. 토지는 지분매각입니다. 실제 취득하는 지분과 건물·토지의 권리관계를 매각목록 원문에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 조경수는 토지에 포함, 야외수영장과 데크시설은 건물에 포함 평가되며 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 점유 대상 확인. 임차인 김인선의 점유 부분은 “5동 전부”, 본건 표기는 “22동”입니다. 실제 점유 건물과 인도 대상을 현황조사·매각목록에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 보증금 10,000,000원, 전입 2025.04.01, 배당요구 2025.08.04이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 이를 시세 할인율로 해석하지 말고 주변 동일 조건 단독주택·토지 지분의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 채권관계 대조. 2018년 근저당권은 2025.03.11 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각목록을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 2018.07.02 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 198,325,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해선 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐고, 토지 지분매각이라는 구조, 매각 제외 컨테이너, 임차인 점유 표기의 5동·본건 22동 차이까지 확인해야 합니다. 이 물건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 매각 범위 검증은 아직 끝나지 않았다”입니다. 권리는 통과, 가격과 물건 범위는 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다.
