제주지방법원 2025타경8312. 제주시 구좌읍 하도리 1050-2의 5동, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 조사됐고, 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형냉난방· 태양광설비가 갖춰져 있습니다. 소유자는 현을순이며, 2018.04.13. 소유권보존과 동시에 제주남원동부새마을금고 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이세복의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2019년 윤여금 가압류는 2023.07.19. 이미 말소됐습니다. 근저당권은 2025.03.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 채권최고액 234,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 매각물건명세서상 매수인이 별도로 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8312 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 5동 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 현을순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 433,784,100원 / 212,554,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 경매개시 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구액 | 477,508,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 토지는 지분매각 · 조경수는 토지에 포함하여 평가 · 야외수영장 및 데크시설은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
핵심 날짜는 2018.04.13.입니다. 제주남원동부새마을금고의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 말소기준이 되고, 2024.02.22. 이세복 가압류와 2025.06.25. 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 2019.04.22. 윤여금의 청구금액 321,000,000원 가압류는 2023.07.19. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인선 | 5동 전부 | 2025.04.01 | 10,000,000원 | 12,000,000원 | 2025.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김인선은 5동 전부를 점유하고, 보증금 10,000,000원·차임 12,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.04.01.로 말소기준권리인 2018.04.13.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 2025.08.04. 배당요구를 했으며, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 해석 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 433,784,100원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 212,554,000원으로 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 148,787,800원, 4회 유찰 시 104,151,460원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인률만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 단독주택은 건물 상태·토지권리·입지에 따른 가격 편차가 크고, 이 물건은 매각 비고에 토지는 지분매각이라고 명시돼 있어 단순한 ‘감정가 49%’보다 실제 취득 범위를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,775,756원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제주남원동부새마을금고 | 234,000,000원 | 208,778,244원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이세복 | 248,917,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 212,554,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,775,756원을 제외한 208,778,244원이 말소기준 근저당권 배당에 사용되고, 이세복 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 482,917,509원 가운데 채권자 배당액은 208,778,244원, 미배당액은 274,139,265원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 시나리오이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하도초등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·창고시설·전·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 스타코·치장벽돌타일·징크판넬 마감, 창호는 PVC 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방·천정형냉난방·태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 163,300원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 경관보전지구2·3·4등급, 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 부대시설. 조경수는 토지에 포함해 평가했고, 야외수영장 및 데크시설은 건물에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 확인. 일괄매각이지만 토지는 지분매각입니다. 매각대상 지분 범위와 실제 이용관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 김인선이 5동 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 절차는 별개의 실무 문제입니다.
- 배당요구 확인. 김인선은 2025.08.04. 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위는 원문서 기준으로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 근거 없이 ‘반값이라 싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보·권리이전 확인. 말소기준 근저당권은 토지 현을순 지분과 공동담보이고 2025.03.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 다수 보전지구 및 건축계획심의대상구역 저촉·포함 사항을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각대상 지분, 점유관계, 배당 관련 사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격보다 ‘취득 범위’가 먼저다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.04.13. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김인선의 전입은 2025.04.01.이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 정리하고 있어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 입찰 판단은 권리보다 물건 자체에서 갈립니다. 감정가 433,784,100원이 2회 유찰돼 212,554,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 없이 이 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지는 지분매각이고 주변이 단독주택·창고·전·임야가 혼재한 지역이며, 여러 보전지구와 건축계획심의대상구역에도 저촉됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원의 권리 안전성”은 장점이지만, “감정가 49%”만으로 들어갈 물건은 아닙니다. 실제 취득하는 토지 지분과 이용 가능 범위를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
