의정부지방법원 2026타경60475. 파주시 야당동 케이힐스 16층 1601호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가서의 이용상태는 “공부상 생활숙박시설로 이용중임”으로 기재돼 있습니다. 권리의 출발점은 2020.07.10. 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 100,200,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 기입된 경매개시결정과 국민건강보험공단·파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 42,630,000원으로 감정가 87,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 0원이어서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 42,630,000원이지만, 그 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 확인 없이는 판정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.07.10 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 2026.02.23 임의경매개시결정, 2026.03.03 국민건강보험공단 압류, 2026.05.12 파주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 현황조사·현장 확인으로 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제

현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가가 42,630,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 29,840,999원, 4회 유찰 시 20,888,699원입니다. 다만 이 숫자는 감정가를 기준으로 낮아지는 경매 최저가일 뿐, 실제 시장가격과의 비교값은 아닙니다.

또 하나의 체크포인트는 용도입니다. 사건 분류는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태와 토지 이용상황은 각각 공부상 생활숙박시설, 숙박시설 건부지로 확인됩니다. 일반적인 주거용 아파트와 동일한 수요층을 전제로 가격을 비교하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,167,340원을 제외한 41,462,660원이 근저당권자에게 배당되는 구조로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 58,737,340원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 야당역(경의중앙선) 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·야당역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 공부상 생활숙박시설이며, 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 속하고 북측 광대로, 남측 중로와 각각 접합니다. 공시지가는 4,040,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 수요 확인. 이미 2회 유찰된 상태인 만큼 현재 경매시장 반응이 강했다고 보기는 어렵습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 역산. 최저가 42,630,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 생활숙박시설 실제 거래가격을 먼저 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 분류는 오피스텔, 감정평가 이용상태는 공부상 생활숙박시설입니다. 실제 이용 가능 범위와 관리·운영 형태를 원본 서류 및 현장에서 확인하세요.
• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해 인도 절차를 가늠해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 58,737,340원이 발생해도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수금은 같은 개념이 아닙니다.
• 압류 원본 대조. 국민건강보험공단·파주시 압류는 말소기준 이후라 소멸 대상으로 분석되지만, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 추가 비용 확인. 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도·관리 관련 비용은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리 할인”과 “시장 할인”을 구분해야 한다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 42,630,000원은 감정가 87,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건에서 가장 경계할 부분은 “49% 할인 = 시세 대비 51% 저렴”이라는 착각입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 게다가 감정평가상 공부상 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·수요 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.