67,647,000원
수원지방법원 2024타경1494. 시흥시 조남동 목감로얄팰리스1 1층 104호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만, 감정 이용상태에는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 창고로 기재되어 있습니다. 따라서 이번 물건은 “오피스텔 최저가가 크게 떨어졌다”는 숫자만 볼 것이 아니라, 실제 사용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.04.27 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 440,400,000원이 말소기준이고, 2019.07.09 국 명의의 후순위 근저당 573,000,000원, 2024.03.22 경매개시결정, 2024.04.02 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1494 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감둘레로 253-12, 1층104호 (조남동,목감로얄팰리스1) |
| 사건상 용도 | 오피스텔 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 창고 |
| 소유자 | 오단비 |
| 소유권 취득 | 2017.04.27 매매 · 거래가액 657,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 67,647,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 1,190,073,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.27 하나은행 근저당권입니다. 이후 국 명의 근저당권, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국 명의 압류들도 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 후순위 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다.
② 104호 점유관계 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 힐링라이프 | 104호 중 31.57평방미터 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
104호에서 확인되는 점유자는 주식회사 힐링라이프입니다. 전입신고일 2023.11.28은 말소기준 2017.04.27보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두어야 하지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 — 575,000,000원에서 67,647,000원까지
감정가는 575,000,000원, 현재 최저매각가는 67,647,000원입니다. 6회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 12% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 47,352,900원, 8회 유찰 시 33,147,029원으로 계산되어 있습니다.
등기상 소유자 오단비의 2017.04.27 거래가액은 657,900,000원이지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 이 가격을 기준으로 현 최저가의 할인폭을 투자 메리트로 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,646원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 440,400,000원 | 66,029,354원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 573,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총액 1,013,400,000원 중 66,029,354원이 배당되고, 미배당은 947,370,646원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 실물·용도 리스크 — 오피스텔 표기와 현황 창고
- 사건상 용도. 사건 분류는 오피스텔입니다.
- 감정 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기재되어 있고, 현황은 창고로 이용 중입니다.
- 주위환경. 조남초등학교 북동측 인근이며 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰자금 — 특별매각조건 20%
이번 매각은 재매각이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 67,647,000원을 기준으로 한 입찰보증금은 13,529,400원입니다.
| 현재 최저매각가 | 67,647,000원 |
|---|---|
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 현재 회차 보증금 | 13,529,400원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 현재 실질취득 기준 | 67,647,000원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 일반적인 보증금 조건이 아니라 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 현재 회차 기준 13,529,400원을 준비해야 합니다.
- 104호 점유 확인. 주식회사 힐링라이프가 104호 중 31.57평방미터를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 현장 점유 범위와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 104호 점유자의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 임대차 조건과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔 표기와 감정 이용상태의 제2종근린생활시설·현황 창고 기재를 건축물대장과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 12%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰과 재매각은 환금성·점유·용도·물건 상태를 더욱 보수적으로 확인해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 “왜 6회 유찰됐는가”가 핵심
이 사건의 등기 권리는 복잡해 보이지만 매수인 관점에서는 비교적 정리됩니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하고, 104호 점유자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 575,000,000원이 6회 유찰돼 67,647,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 현재 매각은 재매각이며, 감정 이용상태는 현황 창고입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리되지만 환금성과 실물 확인이 우선인 유형입니다. “감정가의 12%”보다 먼저 확인해야 할 질문은 왜 6회 유찰됐고, 현재 이 공간을 어떤 용도로 실제 사용할 수 있는가입니다.
