수원지방법원 2024타경1494. 경기도 시흥시 조남동 목감로얄팰리스1 1층 105호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 창고로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2017.04.27 설정된 주식회사하나은행 근저당권 334,800,000원이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 51,412,000원으로 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 6회 유찰이라는 사실 자체가 시장에서 반복적으로 가격·물건성에 대한 확인이 필요했던 물건이라는 점은 입찰 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1494 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감둘레로 253-12, 1층105호 (조남동,목감로얄팰리스1) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 창고 |
| 소유자 | 오단비 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 51,412,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,190,073,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.27 주식회사하나은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 국의 근저당권, 2024년 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 과거 국의 압류 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 105호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 힐링라이프 | 104호 중 31.57평방미터 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 화신테크노 주식회사 | 105호 | 2024.03.15 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미경 | 114호 | 2020.08.21 | 20,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
현황조사 기록에는 실제 임차·점유 관계자 3명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 105호로 기재된 점유자는 화신테크노 주식회사이고, 전입일은 2024.03.15, 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,000,000원입니다. 전입일이 2017.04.27 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 11.76%지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 437,000,000원, 현재 최저가는 51,412,000원입니다. 6회 유찰 후 감정가 대비 11.76% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 35,988,400원, 8회 유찰 시 25,191,880원입니다.
하지만 동일 용도·동일 입지의 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 51,412,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만, 가격 메리트 평가는 현황 창고 이용과 반복 유찰, 상업용 입지 및 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,325,416원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 334,800,000원 | 50,086,584원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 573,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 907,800,000원 중 50,086,584원이 배당되고, 미배당은 857,713,416원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 51,412,000원 | 50,086,584원 | 857,713,416원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,988,400원 | 34,940,609원 | 872,859,391원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 25,191,880원 | 24,338,426원 | 883,461,574원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당은 늘어나지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부가 등기상 인수액을 증가시키는 구조는 아닙니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 조남초등학교 북동측 인근이며, 대규모 근린생활시설·아파트단지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,627,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 105호 점유 확인. 현황조사상 105호의 화신테크노 주식회사 점유 상태와 실제 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 혼재 기록 확인. 현황조사에는 104호와 114호 관계자도 함께 기재돼 있으므로 본건 105호와의 관계를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 현황 창고. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 실제 창고 이용의 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 적정가를 결정하지 말고 인근 유사 상업용 물건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 6회 유찰된 이유를 현장 상태·용도·점유·환금성 측면에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건성’ 확인이 먼저다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 105호의 화신테크노 주식회사 역시 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.
반면 가격 측면에서는 감정가 437,000,000원에서 최저가 51,412,000원까지 내려온 큰 폭의 유찰이 눈에 띕니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격을 시장가 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 현황 창고 이용, 6회 유찰, 재매각 20% 보증금이라는 조건까지 감안하면 권리상 인수는 0원이나, 가격·현황·환금성 검증을 먼저 끝내야 하는 물건입니다.
